Купівля квартири: як не втратити гроші на угоді — розбір із прикладами

Купівля квартири — одна з найбільших фінансових подій життя. Помилка на цьому етапі коштує сотні тисяч гривень або саму квартиру.

Нотаріус — той, хто перевіряє угоду перед підписанням і відповідає за її чистоту. Нижче — 5 критичних перевірок.

Право власності продавця

Перше — перевіряємо, чи дійсно продавець є власником. Документи: договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, договір дарування. Зустрічаються випадки, коли продавець виставляє квартиру, а сам не оформив на себе спадщину.

Приватний нотаріус Оксана Кравченко, Вишгородського округу, каже: «Перевірка через Державний реєстр речових прав — 5 хвилин, але без неї угода — кіт у мішку». Іноді власник один, а ключі тримає інша людина — це теж сигнал перевірити документи.

Обтяження і арешти

Перевіряється чи на квартирі немає арешту, іпотеки, заборони відчуження. Якщо є — угода неможлива, доки не зняли обтяження. У реєстрі це видно одразу. Часто продавці кажуть «там було, але ми все зняли» — насправді можуть бути активні обмеження, про які власник навіть не знає. 

Згода другого з подружжя

Якщо продавець був у шлюбі коли купував квартиру — потрібна нотаріальна згода другого з подружжя. Це поширена помилка: продавець каже «вона вже не моя дружина», але якщо квартира куплена в шлюбі — згода обов'язкова навіть після розлучення.

Без згоди — угоду можуть оскаржити через 1-2 роки, і ви залишитесь без квартири і без грошей.

Чистота попередніх угод

Перевіряємо ланцюг власників за 5-10 років. Якщо в історії були спірні угоди або судові процеси — це ризик: може з'явитися особа, що оспорить нинішнього продавця. Особлива увага — угодам, де власник був неповнолітнім або тяжкохворим.

Дієздатність сторін

Нотаріус оцінює, чи розуміють обидві сторони, що підписують, чи добровільно йдуть на угоду. У спірних випадках — вимагає медичну довідку про дієздатність. Це особливо важливо для людей похилого віку.

Що готувати заздалегідь

Більше деталей про угоди з нерухомістю — на сайті нотаріуса:

• Право-встановлюючі документи на квартиру (оригінал).

• Технічна документація — техпаспорт, кадастровий план.

• Згода подружжя (якщо була в шлюбі) — нотаріально посвідчена.

• Довідка про склад родини і прописаних осіб.

• Довідка про відсутність боргів за комуналку і капремонт.

Розрахунки на угоді

Передача коштів під час підписання договору — окрема процедура. Гроші можна передавати готівкою (з підрахунком у конторі), переказом на рахунок продавця, через банківську ячейку або через сервіс депонування коштів у банку.

Найбезпечніша схема — банківська ячейка з умовою відкриття після державної реєстрації переходу права власності. Так гроші продавець отримує тільки коли ви офіційно стали власником. Це коштує 1-2 тис. грн, але рятує від спорів.

Висновки

Підсумок: завдаток без нотаріального оформлення — це не угода, а лише обіцянка. Передавати гроші продавцю до підписання договору — ризик у 100% розміру передоплати.

Усі гроші — тільки в день угоди з нерухомістю через нотаріуса. Це просте правило економить мільйони людей від невдалих покупок щороку.