Купівля будинку із земельною ділянкою: що перевірити до підписання договору

Купівля приватного будинку юридично складніша за придбання квартири, адже разом із будівлею покупець отримує права на землю, на якій вона розташована. Помилка в документах на один із цих об’єктів може ускладнити реєстрацію, користування майном або його подальший продаж. Тому юридичний супровід угод з нерухомістю допомагає уникнути ризиків ще на етапі переговорів, а докладніше про таку допомогу можна дізнатися за посиланням.

Будинок нерозривно пов'язаний із землею, але їхній правовий статус потрібно аналізувати окремо. Наявність зареєстрованого права власності на будинок ще не підтверджує, що продавець є власником землі. Ділянка може належати йому, перебувати в оренді, постійному користуванні або взагалі не бути належно оформленою.

За законодавством право на земельну ділянку переходить до набувача нерухомості разом із правом на розміщений на ній будинок. Однак зміст отриманого права залежить від того, на якій підставі продавець користувався землею. Саме тому до підписання договору потрібно встановити власника ділянки, її кадастровий номер, площу та правовий режим.

Перевірка документів на будинок

Насамперед необхідно з'ясувати, як продавець набув нерухомість: придбав, успадкував, отримав у дарунок або побудував. Відомості у правовстановлювальних документах, Державному реєстрі речових прав і технічному паспорті мають збігатися.

Особливої уваги потребують:

• арешти, іпотека та інші обтяження;
• судові спори щодо будинку;
• права співвласників і подружжя продавця;
• зареєстровані неповнолітні власники;
• самочинні прибудови та перепланування;
• невідповідність фактичної площі технічному паспорту.

Наприклад, веранда, додатковий поверх або господарська споруда можуть існувати фактично, але не бути внесеними до документів. Після купівлі обов'язок узаконювати такі зміни та пов'язані з цим витрати перейде до нового власника.

Що потрібно з'ясувати щодо землі

Кадастрового номера недостатньо для повної оцінки ділянки. Потрібно звірити її площу, конфігурацію та межі з відомостями Державного земельного кадастру, а також перевірити цільове призначення. Земля для житлової забудови й ділянка для садівництва мають різні режими використання.

Важливо також встановити, чи є законний під'їзд до будинку, чи не проходять територією охоронні зони та чи не встановлені земельні сервітути. За наявності розбіжностей можуть знадобитися юридичні послуги із земельного права: їхні основні напрями описані на сайті. Така робота може включати перевірку кадастрових даних, аналіз обмежень і підготовку документів для виправлення помилок.

Чому перевірку проводять до передачі авансу

Поширена помилка покупця — спочатку домовитися про ціну та передати кошти, а вже потім замовити юридичний аудит. Якщо згодом з'ясується, що земля не оформлена, будинок перебуває під арештом або потрібна згода співвласника, повернення авансу може перетворитися на окремий спір.

У попередньому договорі або документі про передачу коштів потрібно чітко зазначити:

• чи є платіж авансом або завдатком;
• у який строк сторони укладають основний договір;
• які документи зобов'язаний підготувати продавець;
• за яких обставин кошти повертаються;
• хто оплачує нотаріальні, реєстраційні та інші витрати.

Основний договір має точно ідентифікувати будинок і земельну ділянку, визначати їхню вартість, порядок розрахунків та момент передачі майна. Відчуження нерухомості й земельної ділянки оформлюється нотаріально, після чого право покупця підлягає державній реєстрації.

Комплексна перевірка потрібна не для формального збору довідок, а для розуміння того, що саме купує людина і чи зможе вона безперешкодно володіти, використовувати та надалі відчужувати майно. Юридичний аналіз до підписання договору дає змогу виявити ризики до того, як вони стануть проблемою нового власника.