Как возобновить договор аренды земли на новый срок

Среди сельхозпроизводителей Черкасской области вопрос возобновления договора аренды земли на новый срок является чрезвычайно актуальным.

Как правило, большинство договоров аренды земли государственной собственности (так называемых, земель запаса) заключаются на 5-10 лет и этот срок истекает незаметно быстро.

Хороший хозяин заботится о юридическом статусе своей земли, как основного средства производства, и заблаговременно поднимает перед уполномоченным государством органом вопрос продления арендных отношений.

Этой теме посвящен сегодняшний правовой обзор.

Мы проследим существует ли так называемое автоматическое возобновление договора аренды земельного участка и какие условия для этого ставит закон.

Стараясь быть как можно ближе к проблемам обычного фермерского хозяйства или общества, обзор осуществляется на примере земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства.

Закон Украины «Об аренде земли» гарантирует арендатору, надлежащим образом выполняющему все условия соответствующего договора, преимущественное право продлить срок аренды земли на новый срок. Для этого важно установить каким образом в конкретном договоре аренды прописана процедура заблаговременного предупреждения арендодателя о намерении арендатора воспользоваться таким преимущественным правом.

Закон предусматривает, что уведомления арендатора о желании продлить договор на следующий период должно быть осуществлено не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора. Однако, учитывая принцип свободы договорных отношений, стороны договора могут установить и другой срок предупреждения. Так, нередко этот срок составляет три месяца а в отдельных случаях и полгода.

Важным моментом, о котором часто в хлопотах забывает арендатор, является необходимость приложения к вышеуказанному письменного уведомления проекта дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды. Законодательством не установлена четкая форму дополнительного соглашения, однако на практике уже выработаны наиболее приемлемые ее формы.

Необходимо учитывать, что арендодатель на этом этапе имеет право предложить изменение существенных условий договора и в случае, если между сторонами не будет достигнуто согласие по всем существенным условиям, преимущественное право добросовестного арендатора, к сожалению, будет прекращено, что не позволит возобновить аренду.

Закон предоставляет арендодателю один месяц для рассмотрения уведомления и дополнительного соглашения к нему, после чего он принимает решение о возобновлении договора и заключения дополнительного соглашения. Если арендодатель имеет возражения, их суть должна быть изложена письменно с направлением таких мотивированных возражений арендатору. Необоснованность возражений является основанием для их оспаривания в судебном порядке.

Нередко случается так, что орендодатель в месячный срок не предоставил никакого ответа, ни положительного, ни отрицательного. В таком случае закон говорит, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком и от арендодателя в течение одного месяца после окончания договора аренды не поступает письмо-уведомление об отказе в возобновлении договора аренды, договор аренды считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, который был предусмотрен договором.

Именно эта норма вносит элемент «автоматизма» в договорные отношения между сторонами. Здесь начинает работать принцип молчаливого согласия арендодателя. Ему уже не нужно принимать решение о возобновлении договора, закон просто обязывает его в течение одного месяца в обязательном порядке подписать с арендатором предоставленное последним дополнительное соглашение.

Но, в большинстве случаев, арендодатель начинает мучительно искать основания не подписывать дополнительное соглашение, несмотря на императивное законодательное предписание.

Вот здесь и возникает извечный вопрос «что делать?».

«Горячие» головы предлагали а в дальнейшем и пытались в судебном порядке обязать государственный орган (сначала райгосадминистрации, а в настоящее время главное управление Госземагентства в Черкасской области) возобновить договор на новый срок или обязать его подписать дополнительное соглашение, однако, национальные суды отрицали возможность вмешательства в договорные отношения и перебирание судом на себя функций стороны договора. В результате, устоявшейся является практика признания действий или бездействия государственного органа незаконными и обязательства повторно рассмотреть уведомления арендатора о намерении воспользоваться упомянутым выше преимущественным правом.

Однако, правоприменительная деятельность находится в постоянном движении и на сегодняшний день специалисты группы одновременно с другими ведущими юристами применяют новые методы защиты прав арендаторов. Например, мы можем использовать формулу, по которой суд не вправе принимать распорядительные решения вместо арендодателя, однако имеет возможность заключения сделки в судебном порядке. Такой путь является нелегким, но имеет свои преимущества.

Среди наших клиентов успешные аграрные формирования Черкасской области и отдельных соседних областей. Приглашаем к сотрудничеству.

Автор консультации: адвокат Алексей Шамов, ПРАВО ЮРИДИЧНА ГРУПА.