"Гребенюк і Сюренко"

Чи можливо стягнути заборгованість за договором у разі недотримання сторонами вимог закону щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації?

В справі № 925/983/19 позивач звернувся до відповідача, зокрема, з вимогою про стягнення заборгованості з орендної плати за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної комунальної власності, укладеному сторонами у 2013 році.

В договорі оренди сторони встановили строк його дії, який складав 5 років.

Відповідно до статті 793 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на дату підписання договору оренди) договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно зі статтею 794 Цивільного кодексу України у редакції, чинній на дату підписання договору оренди) право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх
окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відтак, договір оренди, строк дії якого становив 5 років, підлягав обов'язковому нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, але цього сторонами зроблено не було.

В подальшому у 2014 році сторони уклали додаткову угоду, якою зменшили строк дії договору до 35 місяців. Додаткова угода не була нотаріально посвідчена та зареєстрована.

При першому розгляді справи суд першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про задоволення вимог позивача та стягнули заборгованість з орендної плати. Доводи відповідача щодо недотримання вимог закону про нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію суди відхили з огляду на те, що умовами договору оренди здійснення його нотаріального посвідчення і державної реєстрації покладалося саме на відповідача.

Відповідач оскаржив судові рішення до Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду. Обґрунтовуючи касаційну скаргу, відповідач посилався на те, що апеляційний суд не дослідив та не встановив такі обставини справи: чи набув договір оренди чинності? які правові наслідки недотримання сторонами вимог закону щодо його нотаріального посвідчення та державної реєстрації? чи є такий договір оренди підставою виникнення у його сторін прав та обов'язків, зокрема, щодо сплати орендної плати? Чи може додаткова угода про зменшення строку дії договору бути укладена до такого договору оренди та набути чинність?

Верховний Суд у складі Касаційного господарського суду касаційну скаргу задовольнив та у своєї постанові від 02.06.2020 року дійшов наступних висновків.

Статтями 793, 794 Цивільного кодексу України визначено вимоги щодо форми договору оренди нерухомого майна, укладеного на строк більше, ніж 3 роки.

У частині 1 статті 220 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Відповідно до частини 2 статті 215 зазначеного Кодексу недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Згідно зі статтею 236 цього Кодексу нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю (частина 1 статті 216 Цивільного кодексу України).

Отже, у розумінні наведених положень законодавства нікчемний правочин є недійсним в силу закону з моменту його вчинення і такий правочин не створює прав та обов'язків для сторін.

Веховний Суд скасував постанову апеляційного суду та направив справу на новий розгляд, вказавши при цьому, що апеляційний суд не дослідив та не встановив: чи було сторонами додержані вимоги закону щодо нотаріального посвідчення договору оренди з огляду на предмет та строк договору; наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору. Крім того, суд апеляційної інстанції не надав відповідної оцінки додатковим угодам до спірного договору щодо дотримання встановленого законом порядку їх укладання, а отже і набрання ними чинності.

При новому розгляді справи, апеляційний суд відмовив у задоволенні позовних вимог про стягнення заборгованості за договором оренди майна. Апеляційний суд виходив з того, що договір оренди, строк дії якого складав 5 років, не був нотаріально посвідчений, а отже є нікчемним в силу частини 1 статті 220 ЦК України з моменту його вчинення. Нікчемний правочин не потребує визнання його недійсним в суді, а є таким в силу закону з огляду на положення ч. 2 ст. 215 ЦК України. В силу вимог частини 1 статті 216 Цивільного кодексу України нікчемний правочин не створює прав та обов'язків для сторін, у зв'язку з чим у позивача відсутні правові підстави для стягнення коштів за цим договором.

Щодо укладеної додаткової угоди сторонами про зменшення строку дії договору апеляційний суд зазначив, що вона в силу вимог статті 654 Цивільного кодексу України також підлягала нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Сторони цих вимог не дотримались, а отже додаткова угода є нікчемною і не створює прав та обов'язків для сторін, оскільки сторонами під час їх укладання порушено вимоги частини першої статті 220 ЦК України.

Висновок: недодержання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору тягне за собою його нікчемність в силу вимог статті 220 Цивільного кодексу України. Визнання нікчемним правочину в суді не вимагається. Нікчемний правочин не створює правових наслідків, а отже стягнення заборгованості за таким договором неможливе.

Інтереси відповідача у Верховному Суді та в Північному апеляційному господарському суді при новому розгляді захищав адвокат Максим Сюренко від Адвокатського об’єднання «Гребенюк і Сюренко».