Арендаторы могут остаться без земли. Кому продадут паи после запуска рынка

Так называемый Закон о рынке земли принят, но в результате в участников агробизнеса возникло еще больше вопросов, чем получено ответов. Это касается и ситуации с преимущественным правом покупки земли.

Сможет ли земельный арендатор иметь преимущественное право выкупа пая после запуска рынка нам помогла разобраться советник и адвокат ЮФ TOTUM LF Татьяна Онищенко.

Статья 148-1 ЗК Украины гласит, что к лицу, которое приобретает право собственности на земельный участок, который находится в аренде другого лица, с момента перехода права собственности на него переходят права и обязанности предыдущего собственника земельного участка за действующими договорами аренды.

Вспомните новость: З 1 травня вся документація із землеустрою погоджується територіальними органами Держгеокадастру за принципом екстериторіальності

Данная норма как раз и становится "камнем преткновения". Потенциальными покупателями земли являются субъекты агробизнеса. И получить вместе с активом еще и пассив в виде аренды – желающих будет мало. Поэтому у землепользователя автоматически возникает риск досрочного расторжения договора на любых основаниях, в том числе, надуманных. И в такой ситуации арендатор, даже не имея в планах формировать земельный банк как собственность, задумается об этом.

"Действительно, Закон № 2178-10 предполагает обязанность продавца предложить текущему арендатору выкупить земельный участок в первую очередь. Но насколько это право землепользователя абсолютное? Вопрос риторический. Конечно же нет. И на это есть ряд объективных причин", – заметила нам Татьяна Онищенко.

Вспомните новость: Со следующего года стоимость земли в Украине существенно вырастет. От арендаторов начнут избавляться

Итак, о чем нам гласит данный Закон.

Преимущественное право предусмотрено. Более того, такая же норма существует и на сегодняшний день, в частности, в Законе Украины "Об аренде земли".

Но при этом, большинство арендаторов, а именно юридические лица, до 2024 года воспользоваться им не смогут в связи с прямым ограничением субъектного состава права собственности на землю сельхозназначения. Еще хуже предстоят дела с землепользователями-иностранцами, которые потенциально смогут получить право выкупа пахотной земли только по результатам референдума.

Но в данном случае на помощь приходит право передачи его субъектом другому лицу, о чем такой субъект обязан письменно оповестить собственника земельного участка.

То есть, агропредприятию-арендатору следует иметь дружеское физлицо на случай, если земельный участок станет объектом продажи. При этом, не забываем, что не каждый гражданин будет подходящей партией.

"Обязательным условием при заключении договора является подтверждение источника доходов, за счет которых приобретается такое право. Кроме того, до 2024 года, общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина Украины не может превышать 100га, за исключением земель, приобретённых до 01 июля 2021 года", – говорит Татьяна Онищенко.

Вспомните новость: Продажа земли: чего боятся фермеры и будут ли в Украине равные правила игры

С другой стороны, действующая редакция ст.9 Закона "Об аренде земли" предусматривает, что арендатор, который согласно Закона может иметь в собственности арендованный земельный участок, имеет преимущественное право на приобретение его в собственность. А если до 2024 года, юридическое лицо лишено такого права, то и преимущества быть не может. И передать его третьему лицу, соответственно, будет невозможно.

"Говоря об относительном характере, важно указать, что реализация преимущественного права предусматривает условие, что арендатор уплачивает цену, по которой продается земельный участок, и принимает другие условия, предложенные продавцом. То есть, достаточно перебить цену и привилегированный статус утерян", – заметила нам Татьяна Онищенко.

Отсутствие определенного порядка применения и реализации преимущественного права на переходном этапе запуска рынка земли бесспорно может стать основанием для спекуляций со стороны собственника земли и потенциального инвестора.

Но и арендатор имеет достаточно инструментов для того, чтобы удержать свои ресурсы в руках – в первую очередь, грамотный договор, который нивелирует возможность его досрочного расторжения и отпугнет потенциальных покупателей участка.

Источник: юридический ресурс Протокол

Пользуйтесь консультацией: Очень просто о революционном земельном законе