Чи можливе одночасне існування двох різних правових режимів спільної власності щодо одного об’єкта нерухомого майна

У практиці державної реєстрації прав зустрічаються ситуації, коли щодо одного й того ж об’єкта нерухомого майна у ДРРП одночасно наявні записи як про спільну сумісну, так і про спільну часткову власність. Повʼязано це насамперед із особливостями старих правовстановлюючих документів та практики оформлення прав у різні роки.

Чи є правомірним одночасне існування двох різних правових режимів спільної власності щодо одного об’єкта нерухомого майна - варто розібратися.

Спільна часткова власність - це власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності (частина перша статті 356 ЦК України).

Спільна сумісна власність - це спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності (частина перша статті 368 ЦК України).

Відповідно до статей 355 та 357 ЦК України майно може належати особам на праві спільної сумісної або спільної часткової власності, а частки співвласників вважаються рівними, якщо інше не встановлено законом, договором або рішенням суду.

Ці правові режими є різними та взаємовиключними.

Визначення частки одного із співвласників у праві спільної сумісної власності фактично припиняє такий режим власності та має наслідком трансформацію спільної сумісної власності у спільну часткову для інших співвласників.

Саме тому пункт 54-3 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень ( постанова КМУ №1127) передбачає можливість за заявою одного із співвласників змінити у ДРРП вид права зі «спільної сумісної власності» на «спільну часткову» та внести розмір часток інших співвласників.

При цьому Міністерство юстиції звертає увагу, що зазначені норми Цивільного кодексу діяли і до прийняття Постанови КМУ №785 від 05.07.2024, а тому пункт 54-3 Порядку може застосовуватись і до раніше виниклих правовідносин, у тому числі коли у ДРРП одночасно наявні записи про спільну сумісну та спільну часткову власність щодо одного об’єкта нерухомого майна.

Відповідно до частини другої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», така дія є державною реєстрацією змін без зміни дати та часу первинної реєстрації права.

Додаткові документи про визначення часток не подаються, якщо інший розмір часток не встановлений домовленістю співвласників або рішенням суду.

Послідовність дій у ДРРП у разі одночасного існування записів про спільну сумісну та спільну часткову власність щодо одного об’єкта нерухомого майна, якщо у записі про спільну сумісну власність залишилося кілька співвласників, наведена у роз’ясненні МЮУ