13 мифов ипотечного заемщика

Сложность правоотношений в сфере ипотечного кредитования препятствует правильному и четкому пониманию ипотечным заемщиком своих прав и обязанностей. Ипотека «обрастает» множеством мифов. А ипотечный заемщик, особенно – при наличии проблем с выплатой кредита, легко впадает в то или иное заблуждение.

Где достоверная информация, а где – миф? Адвокат Татьяна Романцова разберется в самых распространенных заблуждениях заемщика ипотечного кредита.

1. С единственного жилья не выселят.

На протяжении более шести последних лет действовал мораторий на взыскание жилья при задолженности по валютной ипотеке. Из единственного жилья ограниченной площади кредитор выселить не мог.

Долгосрочная история с мораторием внушила заемщикам ложную надежду на то, что долги, в конце концов, спишут. По крайней мере, многие украинцы рассчитывали на продление моратория до 2022 года.

Но Верховная Рада четко обозначила дату отмены моратория – 21 апреля 2021 года, и президент подписал соответствующий закон. С этой даты кредитор сможет инициировать судебную процедуру выселения должника даже с единственного жилья, при условии, что оно куплено в кредит.

2. От отчуждения ипотеки и выселения спасает регистрация в квартире несовершеннолетнего ребенка.

С мая 2020 года действуют изменения в Правилах регистрации места проживания, которые утверждены Постановлением КабМина №481 от 27.05.2020. В случае пребывания жилья в ипотеке регистрация места жительства осуществляется только при наличии согласия ипотекодержателя.

Сотрудники органов регистрации обязаны проверить наличие/ отсутствие записи об ипотеке у лица, подавшего заявление на регистрацию места жительства. Данные проверяются по Гос. реестру вещных прав на недвижимое имущество.

Без согласования с ипотекодержателем зарегистрировать ребенка теперь невозможно. А для ипотекодержателя согласие на регистрацию ребенка – это заведомо невыгодный шаг.

3. Ипотечную квартиру невозможно продать.

Предложений по купле-продаже ипотечной недвижимости на рынке становится все больше. Схема проведения подобных сделок отработана и достаточно прозрачна. Главное – это получить согласие кредитора и решить судьбу оставшегося долга.

В идеале банк готов простить остаток долга. В последнем случае оформляется передача права требования по долгу (договор переуступки) на доверенное лицо заемщика.

До этого, как правило, между покупателем недвижимости и продавцом (ипотекодателем) заключается предварительный договор купли-продажи (до внесения покупателем денежных средств). После погашения задолженности, обременения с недвижимости снимаются, и тогда уже оформляется отчуждение имущества.

На практике используются и другие варианты. Ключевой момент здесь: ипотечное жилье вполне можно продать.

4. Лучше платить понемногу, чем не платить совсем.

Если отсутствует возможность вносить платежи по кредиту согласно графику, то в ряде случаев лучше прекратить выплаты совсем. Если заемщик платит даже по 50$, то в будущем не сможет просить суд о применении срока исковой давности.

5. Банку-банкроту можно не платить и с кредитом можно “попрощаться”.

В ходе процедуры ликвидации банк продает все активы. Включительно через электронную торговую систему ProZorro.Sale продаются (переуступаются) права требования по кредитам.

Платить целесообразно уже новому кредитору, а не банку-банкроту. В ином случае внесенные суммы могут не засчитаться.

При любых обстоятельствах банкротство банка-кредитора не освобождает от долга. Заемщику придется иметь дело с финансовой компанией как новым кредитором. Правильным шагом будет дождаться замены стороны кредитора, чтобы не делать платежей впустую.

6. Ставка на протяжении действия договора не пересматривается.

Во-первых, во многих договорах ипотеки предусматривается применение повышенной процентной ставки в связи с ненадлежащим выполнением кредитных обязательств. Во-вторых, ставка может быть привязана к стоимости депозитных ресурсов банка в течение срока пользования кредитом. В-третьих, некоторые банки запускают промо-акции с низкими ставками на первый год ипотечного кредитования, а далее ставки существенно увеличиваются.

Зачастую процентные ставки пересматриваются. Чтобы избежать риска непредвиденного поднятия процентной лучше тщательно изучить все пункты кредитного договора.

7. Долг после продажи квартиры на торгах будет погашен.

Стоимость квартиры для продажи на аукционе эксперт определяет на основании средней цены аналогичного жилья в данном городе, микрорайоне, квартале. Но стартовая цена может снизиться, если недвижимость не была продана с первого раза. Поэтому вырученные от реализации средства иногда могут не покрыть сумму задолженности перед банком.

После продажи квартиры на аукционе долг заемщика не списывается. Остаток долга может быть взысканным в исполнительном производстве. При благоприятных обстоятельствах, этот остаток может быть прощен. Но на «прощеную» сумму может быть начислен налог (в том случае, если остаток долга не переуступлен доверенному лицу).

8. Если не делать ни одного платежа на протяжении трех лет, банк лишается права отсудить квартиру.

Этот миф порожден неправильным пониманием применения срока исковой давности, который составляет три года.

Все кредитные договора действуют до полного погашения суммы долга. Если истек срок исковой давности, то ответчик (должник) получает право просить суд о применении срока исковой давности в случае обращения банка с иском в суд. Автоматически срок исковой давности не прекращается.

9. Долга больше нет, если на протяжении трех лет не предъявлялся иск.

На практике бывают случаи, когда финансовые (коллекторские) компании предъявляют требования по взысканию задолженности через 10 лет после внесения должником последнего платежа. Кроме того, не все споры между ипотекодержателем (кредитором) и ипотекодателем (заемщиком) урегулируются в суде. Увеличилась практика обращения кредиторов к частным нотариусам для получения исполнительной надписи, заменяющей судебное решение.

Отмечены случаи, когда кредитор получал исполнительную надпись даже при погашенном кредите.

10. Долг погашен, если об этом свидетельствуют банковские платежки.

Собственные расчеты заемщика достаточно часто не совпадают с расчетами банка. Платежки не свидетельствуют об отсутствии долга. Чтобы спать спокойно, ипотечному заемщику необходимо пойти в банк и получить справку о погашении кредитного долга в полном размере и прекращении кредитных обязательств. Только этот документ – надлежащее свидетельство погашения долга.

11. Если банк проиграл в суде, то больше не сможет претендовать на квартиру.

Помимо судебного порядка обращение взыскания на предмет ипотеки реализуется также другими способами: через незаконную регистрацию права собственности на кредитора, через исполнительную надпись нотариуса, через продажу третьему лицу от имени кредитора.

Чтобы не потерять квартиру, даже не узнав об этом, необходимо регулярно совершать проверки по Гос. реестру вещных прав на недвижимое имущество. А главное – под рукой всегда в подобных проблемных ситуациях следует иметь телефон профильного адвоката по ипотечным спорам.

12. Ипотека прекращается после срока действия кредитного договора.

Суды придерживаются иного мнения. Логика при этом следующая: ипотека обеспечивает кредитные обязательства, а они действуют до полного погашения кредита. Растягивать во времени ипотеку не имеет никакого смысла. Практика показывает: данная проблема может пребывать в «подвешенном» состоянии на протяжении десяти и более лет, а затем перейти в фазу активных разбирательств с участием организаций, специализирующихся на взыскании долгов.

13. Арест, наложенный на ипотеку кредитором, препятствует ее перерегистрации.

С февраля 2019 года ипотекодержатели получили возможность регистрировать право собственности на ипотечное имущество, несмотря на обременения. Соответствующие изменения закрепляются законом №2478-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно возобновления кредитования» от 03.07.2018 г. Теперь арест не препятствует перерегистрации права собственности на ипотекодержателя.

Если у вас уже возникла проблема, связанная с задолженностью по ипотеке, или вы хотите предупредить возникновение подобной проблемы, воспользуйтесь помощью адвоката, имеющего опыт в аналогичных делах.

Автор консультации: Татьяна Романцова, адвокат

Адвокатское объединение "Алтекса" https://altexa.com.ua/