Главные риски новых правил регистрации недвижимости

Уже четыре месяца в Украине действуют новые правила регистрации недвижимости, предусмотренные последней редакцией Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений". Этот закон во многом революционный, поскольку впервые за годы независимости Украины устанавливает преимущество электронной информации о регистрации недвижимости перед информацией, содержащейся на бумаге. Однако эта новелла таит в себе ряд рисков.

Новая редакция Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений" (далее — Закон) не предусматривает выдачу свидетельств о регистрации прав на недвижимость на специальных бланках при первичной регистрации недвижимости, как это было ранее. Вместо этого, вам будет выдаваться самая обыкновенная бумага формата А4 без какой-либо печати и подписи должностного лица с грозным названием "решение государственного регистратора о регистрации прав" и/или "выписка из реестра".

Вспомните новость: Ще більше спрощено порядок реєстрації нерухомості в Україні

Представьте себе изумление собственников-счастливчиков, уже столкнувшихся с новыми правилами, когда вместо привычного бланка, с многоуровневой защитой им выдали такую вот простую бумажку. Обратите внимание, что новшества коснулись именно первичной регистрации недвижимости: приобретение прав собственности впервые в результате приватизации имущества, строительства (реконструкции), в результате участия в инвестиционной деятельности. То же самое касается и оформления в собственность земельных участков.

Новый закон вводит принцип "децентрализации", расширяющий полномочия нотариусов в разы: отныне они вправе не только регистрировать недвижимость при заключении гражданско-правовых договоров, но и осуществлять первичную регистрацию недвижимости. Кроме них, государственной регистрацией прав теперь могут заниматься государственные регистраторы при местных исполнительных органах власти (районных, городских, областных государственных администрациях, исполкомах при сельсоветах), с которыми орган власти заключает, как бы ни странно это звучало, трудовой договор. Объяснение достаточно примитивное — ранее госрегистраторы приравнивались к статусу госслужащего, а теперь они просто обыкновенные работники, действующие на основании обычного трудового договора.

Еще одним прогрессивным новшеством является то, что отныне любое лицо, желающее первично зарегистрировать недвижимость, может обратиться к любому госрегистратору независимо от местонахождения недвижимости. Так званый принцип "экстерриториальности".

Вспомните новость: Яке житло час купувати прямо зараз? Сьогоднішній стан ринку.

Не буду лукавить душой, если отмечу, что этот закон действительно направлен на упрощение порядка регистрации недвижимости. Но при всех позитивах законодательных новел, существует и другая сторона медали, содержащая в себе большие риски для собственников и в целом свидетельствующая о неготовности украинского общества к подобным реформам. О чем именно речь?

Риск некомпетентности

Этапы проведения реформы демонстрируют очень низкий уровень организации деятельности новой системы регистрации. Государственная регистрационная служба, ранее осуществлявшая регистрацию недвижимости как отдельный уполномоченный орган, поспешно ликвидируется и окончательно прекратит свою работу после 30 апреля 2016 года. Это "красная" дата, после которой новая система регистрации недвижимости должна заработать на полную мощь. На сегодняшний день некоторые нотариусы уже приступили к исполнению своих новых функций, но многие все еще в хаотичном порядке пытаются разобраться в законодательных новшествах. Многие нотариусы не понимают особенностей пользования реестром и не готовы к реализации своих новых полномочий. Отсюда и вывод, что за прошедшие полгода организационная и подготовительная работа среди органов нотариата проведена ненадлежащем образом и не в полном объеме.