Автоматичне оформлення прав на землю: як двома законами вносяться зміни до ст. 120 Земельного кодексу України

Принцип набуття права власності — superficies solo cedit (від лат. «збудоване на землі слідує за нею»), заснований на тому, що земля є головною річчю, а розташовані на ній об’єкти нерухомості — її складові. В нашій державі такий принцип не знайшов свого практичного застосування, не зважаючи на те, що це було прямо передбачено законом. Спроби закріпити на законодавчому рівні процедуру переходу прав на землю у разі купівлі нерухомості на ній тривали з 2015 року, коли до ВРУ подали законопроект № 0850 (Проект Закону про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості)). І тільки 2 лютого 2021 року цей законопроект приймається Верховною радою, а згодом і підписується Президентом.

Трохи екскурсу в минуле

Варто почати з того, що порядок реалізації переходу прав на землю встановлений не одним законом, їх аж цілих 3! Що це за закони?

1. Закон України №1657-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення процедури приєднання до електричних мереж». Саме з урахуванням цього закону до ч.2 ст.120 ЗКУ внесені зміни, які набули чинності 20 серпня 2021 року. Згідно змін, право на земельну ділянку переходить одночасно із правом власності на об’єкт незавершеного будівництва. Обов’язкова умова – державна реєстрація права власності на незавершене будівництво.
2. Закон України №1174-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості». Прийнятий Верховною Радою 2 лютого 2021 року.
3. Закон України № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об'єкт нерухомого майна, який на ній розміщено». Прийнятий на засіданні ВРУ 9 вересня 2021 року.

1 жовтня в газеті «Голос України» опубліковано Закон № 1720-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено» і набере чинності цей закон лише 1 січня 2022 року.

Закон №1174-IX набере чинності вже 28 жовтня 2021 року. Тобто, з початку діятимуть норми передбачені Законом №1174-ІХ, а через 2 місяці стаття 120 ЗКУ «перевтілиться» відповідно до норм Закону №1720-IX.

Враховуючи той факт, що законів декілька, слід детально у них розібратися, яким чином норми цих законів «проявлять» себе на практиці та чи не виникнуть неоднозначності у їх трактуванні.

Що об’єднує ці закони

Нормою, яка встановлює єдине правило полягає у тому, що у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), об’єкт незавершеного будівництва) розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача до набувача такого об’єкта без зміни її цільового призначення. При цьому земля повинна бути оформлена (мати кадастровий номер), а перереєстрація прав із попереднього власника землі на нового буде відбуватися одночасно із посвідченням договору купівлі-продажу нерухомості. Такий порядок стосується земель приватної власності, щодо земель державної/комунальної форми власності порядок дещо інший.

Землі державної та комунальної власності

Якщо земля під придбаною нерухомістю оформлена (є кадастровий номер), то в такому разі у набувача не повинно виникнути проблем із переходом права користування на землю. Відповідне право переходить до нового власника будівлі в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника, без зміни цільового призначення.

Якщо земля не оформлена, то в такому разі новий власник нерухомості має протягом 30 днів звернутися до розпорядника землі з клопотанням про передачу йому у власність чи користування земельної ділянки, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 ЗКУ.