Як правильно укласти договір оренди землі

Оренді земельної ділянки присвячені:

• Ряд норм в Земельному кодексі України № 2768-III, який набрав чинності - від 01.01.2002 р .;
• Закон України «Про оренду землі» № 161-XIV від 22.10.1998 р .;
• Постанова Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 р №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі»;
• Ряд норм в Цивільному кодексі України № 435-IV від 01.01.2004 р .;
• Інші нормативно-правові акти, котрі побічно стосуються деяких аспектів договорів по оренді землі, наприклад: Конституція України, Податковий кодекс України, Господарський кодекс, Закон України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень», і. т. д.

• Загальні правила оренди земельної ділянки та форма договору
• Сторони угоди
• На що звернути увагу орендарю
• На що варто звернути увагу орендодавцю
• Терміни договору оренди землі
• Реєстрація права оренди земельних ділянок
• Специфічні види договорів на оренду землі

Загальні правила оренди земельної ділянки та форма договору

Отже, договір про оренду землі - це угода двох сторін про тимчасове користування земельною ділянкою за плату. Договір обов'язково укладається письмово. Нотаріальна форма даного договору не обов'язкова, однак може мати місце - якщо хоча б одна сторона на цьому наполягає.

NB: так, в кінці 2019 року, Верховна Рада України, прийняла закон про протидію рейдерству (№ 340-IX), яким внесла ряд змін, що торкнулися навіть оренди землі. Тепер, власник земельної ділянки може встановити «обов'язковість нотаріального посвідчення договору оренди» на рівні Державного реєстру прав на нерухоме майно (далі - «Реєстр») - шляхом подання відповідної нотаріальної заяви держреєстратору. Такий крок власника, буде зобов'язувати сторони договору оренди завжди засвідчувати його нотаріально.

Законом встановлено ряд істотних умов договору оренди землі. Чому це важливо - згідно з частиною 1 статті 638 Цивільного кодексу України - договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Оскільки обов'язкова письмова форма - всі істотні умови повинні бути прописані в тексті цього договору. Істотними є такі умови:

• для всіх договорів оренди землі:
• • Предмет договору - тобто, земельна ділянка (її кадастровий номер, місце розташування та розмір);
  • Дата укладення та термін дії договору оренди;
  • Орендна плата: а саме - розмір, спосіб і порядок розрахунків, терміни і порядок внесення, індексація, перегляд і відповідальність за несплату;
  • За якими одна зі сторін наполягає дійти згоди.
• тільки для специфічних видів оренди землі:
• • Якщо договір, укладений до 16.01.2020 р і на землі розміщені будівлі - то при його переукладанні договір обов'язково повинен містити умови передбачені статтею 33 Закону «Про оренду землі» (переважне право орендаря на укладення договору на новий термін) і статтею 126-1 Земельного кодексу (простою мовою, там йдеться про автоматичну пролонгацію);
  • Якщо договір укладається суб'єктами госпдіяльності - рекомендується прописати вартість об'єкта, порядок розподілу амортизаційних витрат і порядок відновлення майна, повернення та викупу (стаття 284 Господарського кодексу України);
  • Якщо в договорі передбачаються умови щодо охорони і поліпшення об'єкта оренди, до договору обов'язково додається угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи;
  • Якщо договір укладено в порядку обміну правами користування земель с / г призначення (це специфіка оренди масивів земель с/г призначення) - обов'язково вказується договір, замість якого він укладений;
  • Якщо договір оренди укладено під полезахисні лісові смуги - умови для утримання та збереження таких смуг, забезпечення виконання ними функції агролісотехнічної меліорації.

Часто у сторін виникає питання щодо типового договору оренди землі, затвердженого КМУ. Чи потрібно повністю дотримуватися тексту такого при укладенні договору оренди земельної ділянки 2020 роки? Практика цього питання зводиться до того, що дотримання тексту типового договору рекомендується (тим більше, що в 2020 році такий типовий договір був приведений у відповідність з останніми змінами), однак, умови, прописані в ньому, можуть бути конкретизовані сторонами по їх спільним рішенням. Основною вимогою залишається необхідність прописати в договорі істотні умови, які ми розглядали вище.

Користуйтеся консультацією: Земельний сервітут: що це і які можливості надає

Сторони угоди

Орендодавцем можуть виступати як власники землі, так і особи, уповноважені ними, або законом (так, у випадках відсутності у власника землі спадкоємців, які прийняли спадщину - орендодавцем може виступати управитель спадщиною).

Орендарями ж - органи державної влади, місцевого самоврядування, фізичні, або юридичні особи (як резиденти, так і нерезиденти), і навіть, інші держави.

Будь-яку зі сторін можуть представляти уповноважені особи. У таких випадках, необхідно перевіряти документи, що підтверджують повноваження такої особи, що дозволяють йому взяти землю в оренду, або передати її в оренду.

На що звернути увагу орендарю

Перше - перевірити право власності на землю у контрагента. Це можна зробити, як на сайті Міністерства юстиції України (в кабінеті електронних сервісів) - отримавши інформаційну довідку з Реєстру, так і через Публічну кадастрову карту України - знайти землю по кадастровому номеру, і у спливаючому вікні вибрати «Інформацію про право власності». Так само рекомендується взяти у контрагента завірені ним копії документів на землю.