Как правильно заключить договор аренды земли

Аренде земельного участка посвящены:

• ряд норм в Земельном кодексе Украины № 2768-III, вступившим в силу – от 01.01.2002 г.;
• Закон Украины «Про аренду земли» № 161-XIV от 22.10.1998 г.;
• Постановление Кабинета Министров Украины от 03.03.2004 г. №220 «Про утверждение Типового договора аренды земли»;
• ряд норм в Гражданском кодексе Украины № 435-IV от 01.01.2004 г.;
• иные нормативно-правовые акты, косвенно касающиеся некоторых аспектов договоров по аренде земли, к примеру: Конституция Украины, Налоговый кодекс Украины, Хозяйственный кодекс, Закон Украины «Про государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их отягощений», и. т. д..

Оглавление:

• Общие правила аренды земельного участка и форма договора
• Стороны договора
• На что обратить внимание арендатору
• На что стоит обратить внимание арендодателю
• Сроки договора аренды земли
• Регистрация права аренды земельных участков
• Специфические виды договоров на аренду земли

Общие правила аренды земельного участка и форма договора

Итак, договор об аренде земли это соглашение двух сторон о временном пользовании земельным участком за плату. Договор, обязательно, заключается письменно. Нотариальная форма данного договора не обязательна, однако может иметь место - если хотя бы одна сторона на этом настаивает.

NB: так, в конце 2019 года, Верховная Рада Украины, приняла закон о противодействии рейдерству (№ 340-IX), которым внесла ряд изменений, затронувших даже аренду земли. Теперь, собственник земельного участка может установить «обязательность нотариального удостоверения договора аренды» на уровне Государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – «Реестр») - путём подачи соответствующего нотариального заявления госрегистратору. Такой шаг собственника, будет обязывать стороны договора аренды всегда удостоверить его нотариально.

Законом установлен ряд существенных условий договора аренды земли. Почему это важно – согласно части 1 статьи 638 Гражданского кодекса Украины – договор считается заключенным, если стороны в надлежащей форме пришли к согласию по всем существенным условиям договора. Поскольку обязательна письменная форма - все существенные условия должны быть прописаны в тексте этого договора. Существенными являются следующие условия:

• для всех договоров аренды земли:
  • предмет договора – то есть, земельный участок (его кадастровый номер, местоположение и размер);
  • дата заключения и срок действия договора аренды;
  • арендная плата: а именно - размер, способ и порядок расчетов, сроки и порядок внесения, индексация, пересмотр и ответственность за неуплату;
  • по которым одна из сторон настаивает прийти к соглашению.
• только для специфических видов аренды земли:
  • если договор, заключен до 16.01.2020 г. и на земле размещены строения – то при его перезаключении договор обязательно должен содержать условия предусмотренные статьей 33 Закона «Про аренду земли» (преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок) и статьей 126-1 Земельного кодекса (простым языком, там идет речь про автоматическую пролонгацию);
  • если договор заключается субъектами хоздеятельности – рекомендуется прописать стоимость объекта, порядок распределения амортизационных затрат и порядок восстановления имущества, возврата и выкупа (статья 284 Хозяйственного кодекса Украины);
  • если в договоре предусматриваются условия по охране и улучшению объекта аренды к договору обязательно прилагается соглашение о возмещении арендатору расходов на такие мероприятия;
  • если договор заключен в порядке обмена правами пользования земель с/г назначения (это специфика аренды массивов земель с/г назначения) - обязательно указывается договор, взамен которого он заключен;
  • если договор аренды заключен под полезащитные лесные полосы – условия для содержания и сохранения таких полос, обеспечения выполнения ими функции агролесотехнической мелиорации.

Часто у сторон возникает вопрос насчет типового договора аренды земли, утвержденного КМУ. Нужно ли всецело придерживаться текста такого при заключении договора аренды земельного участка 2020 года? Практика этого вопроса сводится к тому, что соблюдение текста типового договора рекомендуется (тем более, что в 2020 году такой типовой договор был приведен в соответствие с последними изменениями), однако, условия, прописанные в нём, могут быть конкретизированы сторонами по их обоюдному решению. Основным требованием остается необходимость прописать в договоре существенные условия, которые мы рассматривали выше.

Пользуйтесь консультацией: Земельный сервитут: что это и какие возможности предоставляет

Стороны договора

Арендодателем могут выступать как собственники земли, так и лица, уполномоченные ими, либо законом (так, в случаях отсутствия у собственника земли наследников, которые приняли наследство – арендодателем может выступать управитель наследством).

Арендаторами же – органы государственной власти, местного самоуправления, физические, либо юридические лица (как резиденты, так и нерезиденты), и даже, другие государства.

Любую из сторон могут представлять уполномоченные лица. В таких случаях, необходимо проверять документы, подтверждающие полномочия такого лица, позволяющие ему взять землю в аренду, либо передать её в аренду.

На что обратить внимание арендатору

Первое - проверить право собственности на землю у контрагента. Это можно сделать, как на сайте Министерства юстиции Украины (в кабинете электронных сервисов) – получив информационную справку из Реестра, так и через Публичную кадастровую карту Украины - найти землю по кадастровому номеру, и во всплывающем окне выбрать «Информацию про право собственности». Так же рекомендуется взять у контрагента заверенные ним копии документов на землю.