Укладення договору емфітевзису під час дії договору оренди землі є МОЖЛИВИМ лише у разі, якщо орендарем порушено строки повідомлення орендодавця про намір продовжити договір оренди (ВС/КЦС № 693/9/18 від 21.11.2018)

Фабула судового акту: Укладення договору емфітевзису під час дії договору оренди земельної ділянки: законно чи ні?

В окремих випадках – да і ось чому.

У даній справі фермерське господарство звернулось до суду із позовом до іншого підприємства та землевласника про визнання договору емфітевзису недійсним, мотивуючи це тим, що між землевласником і фермерським господарством укладено договір оренди землі із строком дії договору до 31 грудня 2017 року. У 2015 року підприємство-відповідач зареєструвало право емфітевзису на ту ж саму земельну ділянку. Даним договором встановлено початок перебігу емфітевтичного права з 2018 року.

2 жовтня 2017 року позивач направив на адресу орендодавця пропозицію поновити договір оренди, до якої додав проект додаткової угоди.

У зв’язку із тим, що укладення договору емфітевзису на земельну ділянку суперечить діючому договору оренди землі та є порушенням його переважного права на продовження договору оренди такий договір емфітевзису є недійсним.

Судом першої інстанції позовні вимоги було задоволено. На думку місцевого суду орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором (у даному випадку 90 днів), але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. Проте у даному випадку вказаний строк ФГ було порушено.

Натомість апеляційний суд зазначене рішення скасував та позовні вимоги ФГ задовольнив.

На думку апеляційного суду передача земельної ділянки у користування за договором емфітевзису під час дії договору оренди цієї самої земельної ділянки є порушенням норм чинного законодавства. Відмова у продовженні дії договору оренди землі без зазначення конкретних та чітких її підстав порушує право орендаря на реалізацію переважного права, передбаченого статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря є недобросовісною. Направлення пропозиції та додаткової угоди орендодавцю 2 жовтня 2017 року, менше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору оренди на один день, не порушує права орендодавця та вимоги статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На постанову апеляційного суду відповідачем було подано касаційну скаргу з тих підстав, що, зокрема, лист про бажання продовжити дію договору оренди з проектом додаткової угоди до нього орендар направив орендодавцю 2 жовтня 2017 року, тобто після закінчення встановленого договором оренди землі строку. Умови додаткової угоди до договору оренди землі, яка була визнана укладеною апеляційним судом, суттєво відрізняються від умов договору оренди землі від 21 січня 2008 року не на користь орендодавця та не узгоджені з ним, чим порушено норми статті 41 Конституції України, статті 6, частини першої статті 319, частини першої статті 627, частини першої статті 628 ЦК України.

З такими доводами КЦС погодився.

На думку Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення.