Створення ОСББ у новобудові без ЖЕКу, нав’язаного забудовником

«Підкажіть, будь ласка, щодо створення ОСББ у новобудові, яка ще не введена в експлуатацію, і, таким чином, в інвесторів іще немає права власності. Усі інвестори за створення ОСББ. Забудовник чомусь проти та нав’язує свій ЖЕК, на баланс якому й планує передати будинок одразу ж після введення будинку в експлуатацію. Чи можливо створити ОСББ у новобудові без участі «транзитного» ЖЕКу?»

Правові проблеми створення ОСББ у новобудовах

Дійсно, згідно зі ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 р. № 2866-III (далі — Закон про ОСББ), ОСББ є юридичною особою, котра створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна.

Відповідно до ст.ст. 182, 331 Цивільного кодексу України, право власності на нерухоме майно (квартира є саме нерухомим майном) виникає з моменту його державної реєстрації. Зважаючи на положення Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV та Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127, державна реєстрація прав на новозбудовану квартиру проводиться після прийняття в експлуатацію в установленому законодавством порядку всього будинку.

Користуйтесь конультацією: Чи можуть мешканці будинку, які не приватизували квартиру, голосувати на зборах ОСББ?

До моменту введення в експлуатацію будинку об’єкта нерухомості з юридичної точки зору не існує, натомість забудовник вважається власником матеріалів, обладнання тощо, що були використані в процесі цього будівництва.

Після прийняття будинку в експлуатацію залежно від обраної моделі залучення інвесторів до його будівництва:

а) забудовник реєструє на власне ім’я право власності на квартири в будинку, після чого укладає цивільно-правові договори з інвесторами. На підставі таких договорів інвестори перереєстровують право власності на квартиру на себе;

або

б) забудовник передає встановлені законодавством копії документів інвестору, і останній самостійно здійснює первинну реєстрацію права власності на квартиру одразу на власне ім’я.

Таким чином, незалежно від характеру договірних відносин між інвесторами та забудовником інвестори до моменту державної реєстрації права власності на придбані ними квартири не вважаються власниками, а тому — не мають права створювати ОСББ.

Зауважимо: згідно з ч. 1 ст. 6 Закону про ОСББ, установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.