Самочинне будівництво: ризики для останнього власника за практикою ВС (справа № 908/2388/21)

Купівля нерухомості не завжди завершується набуттям безпечного активу. Якщо об’єкт має ознаки самочинного будівництва, ризики можуть наздогнати вже нового власника — навіть за наявності реєстрації права чи судового рішення.

Ризик за фасадом

Досить поширеною є ситуація, коли покупець набуває житловий будинок або нежитлове приміщення, розташовані на земельній ділянці, права на яку продавець не оформив.

Сам по собі такий правочин закон не забороняє. Якщо нерухомість розміщена на земельній ділянці державної або комунальної власності, покупець має звернутися до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування для оформлення прав на землю. Такий обов’язок прямо передбачений ч. 11 ст. 120 Земельного кодексу.

Однак основний ризик у подібних угодах часто пов’язаний не лише із землею, а й із законністю самого будівництва. Тому придбання такого об’єкта має супроводжуватися професійним due diligence — з перевіркою не тільки прав на нерухомість, а й ознак можливого самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 Цивільного кодексу самочинним є нерухоме майно, якщо воно збудоване або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; без документа, який дає право виконувати будівельні роботи; або з істотними відхиленнями від проєкту чи істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Наявність хоча б однієї з цих ознак може стати підставою для звернення власника земельної ділянки до суду за захистом порушеного права.

Хто має відповідати

Адже власник земельної ділянки, на якій здійснено або здійснюється самочинне будівництво, може захищати свої права користування і розпорядження ділянкою через вимогу про знесення самочинно збудованого об’єкта або про визнання права власності на нього. Такий підхід сформулювала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.

Цей висновок надалі застосовується і в практиці судів. Зокрема, КЦС ВС у постанові від 11.02.2026 у справі № 495/4395/19 визнав знесення частини об’єкта нерухомості (готельного комплексу) та скасування рішення державного реєстратора ефективним способом захисту прав власника земельної ділянки.

Окремо Велика Палата Верховного Суду у постанові від 17.12.2025 у справі № 908/2388/21 уточнила, хто має бути відповідачем у таких спорах. За вимогою про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом знесення об’єкта самочинного будівництва відповідати має особа, яка створює такі перешкоди, тобто останній набувач майна.