Продаж закордонної нерухомості: податкові наслідки та реалії 2026 року

Останнім часом я все частіше консультую клієнтів, які планують або вже завершили угоди з продажу нерухомості за межами України. У процесі обговорення юридичних нюансів ключовим завжди стає питання: «А що з податками в Україні?». Існує небезпечна помилка, що якщо об’єкт фізично знаходиться в іншій юрисдикції, то українські податкові органи не мають до нього відношення.

Насправді для податкових резидентів України ситуація інакша. Позиція Державної податкової служби у 2026 році (зокрема, викладена в ІПК №1310/ІПК/99-00-24-03-03) є однозначною: дохід від відчуження іноземного майна кваліфікується як іноземний дохід.

Нижче я розібрав покроково, до чого варто готуватися власникам активів у Польщі, Іспанії, Австрії чи будь-якій іншій країні світу.

Податкові ставки

Для українського резидента продаж закордонної нерухомості тягне за собою обов’язок сплатити податки вдома. Сумарна ставка на сьогодні становить 23%:

• 18% — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО);

• 5% — військовий збір.

Важливий нюанс: розрахунок бази оподаткування відбувається у гривні за офіційним курсом НБУ, що діяв на дату фактичного отримання коштів платником.

Чому «українські пільги» не працюють за кордоном?

Багато власників розраховують на норми статті 172 ПКУ, яка дозволяє звільнити від оподаткування перший продаж за рік, якщо майно було у власності понад 3 роки.

Наголошую: ця пільга діє ВИКЛЮЧНО для нерухомості, розташованої на території України. Для закордонних активів діє загальне правило іноземного доходу — податки сплачуються незалежно від терміну володіння об’єктом.

Пастка витратної частини: оподаткування «обороту», а не прибутку

Це один із найскладніших аспектів для розуміння. У випадку з іноземним доходом фізичної особи законодавство не дозволяє враховувати витрати на придбання майна.

• Приклад: Ви придбали апартаменти за €100 000, а продали за €110 000.

  Читати повністю

  Ми в соціальних мережах:

  • page
  • group
  • telegram
  • viber
  • youtube