Правила інвестора: первинна нерухомість як безпечний інвестиційний актив

Станом на кінець 2017 року, ситуація на ринку первинної нерухомості вирізняється значною перевагою на стороні платоспроможного інвестора. До прикладу, в Києві середня вартість квадратного метра у новобудові опустилась нижче 850 дол. США. Інвестиційна привабливість цього сектору економіки значно зросла.

Карколомний демпінг цін примушує Девелоперів здешевлювати собівартість будівництва. Найчастіше під скорочення видатків недобросовісних забудовників потрапляє саме юридичне оформлення будівництва. Презентуємо Вам дієві правила, які допоможуть інвестору самостійно відсіяти більшість надміру ризикових забудов.

Правило № 1 – Упевнись у законності забудови.

Належним чином оформлене будівництво можливе лише за умов, коли його початок погоджений органами місцевого самоврядування і санкціонований Державною архітектурно-будівельною інспекцією. ДАБІ дає “зелене світло” на забудову конкретної земельної ділянки лише власникові або законному користувачеві, який отримав містобудівні умови і обмеження забудови цієї ділянки у Відділі архітектури та містобудування.

Далеко не кожна земельна ділянка призначена для багатоквартирної забудови і типові відмовки Забудовника, мовляв “ми змінимо цільове призначення, коли добудуємо”, — повинні одразу ж насторожити.

Забудовник зобов’язаний розмістити документи, які обумовлюють законність забудови на своєму веб-сайті. Серед таких документів шукайте Дозвіл на будівельні роботи, Ліцензію Генерального підрядника, Містобудівні умови і обмеження забудови, Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури міста, Технічні умови для підключення комунікацій до об’єкту. Щодо земельної ділянки то це: Свідоцтво про право власності на земельну ділянку; Державний акт на право постійного користування землею; Договір купівлі-продажу земельної ділянки; Договір оренди або інший документ, який обумовлює законність користування земельною ділянкою.

Як вже було згадано, трапляються випадки коли забудовник допускає порушення вимог законодавства чи взагалі оминає етап документального оформлення будівництва. Такі девелопери є об’єктом нагляду ДАБІ і нерідко підпадають під заходи впливу. Зокрема, інспектор має право постановити обов’язковий до виконання припис про усунення порушень будівництва, оштрафувати забудовника, скасувати видану Декларацію чи Дозвіл. У крайніх випадках, ДАБІ звертається до суду з адміністративним позовом і просить визнати будівництво незаконним та зобов’язання знести об’єкт.

Правило № 2 — Дізнайся більше про тих, кому доручаєш кошти.

Замовник будівництва (він же Забудовник або Девелопер) – центральний суб’єкт процесу. Окрім демонстрації надійності і блискучої репутації, Замовник будівництва повинен привабити якомога більше ресурсів для зведення планованого об’єкта. Найбільш вигідною для Забудовника є така розстановка сил, за якою самі ж інвестори повністю фінансують будівництво за рахунок власних коштів.

Важливо щоб у забудовника були успішні кейси – здані в експлуатацію об’єкти. Якщо у забудовника за плечима є «недобуди», то існує ризик використання інвестиційних надходжень нових вкладників на завершення будівництва таких недобудов. Зберіть якомога більше даних про забудовника, пошукайте інформацію на профільних форумах у мережі.