Коли державний реєстр живе власним життям: де закінчується запис і починається право

У юристів є професійна звичка не надто довіряти очевидному. Якщо в договорі написано одне — варто відкрити закон; якщо закон, на перший погляд, говорить однозначно — перевірити судову практику. А коли державний реєстр повідомляє, що певного права більше не існує, професійна обережність підказує поставити ще одне питання: що сталося з правом і чому воно мало припинитися?

Для людини, далекої від юридичної практики, сама постановка питання може видатися штучною. Є Державний реєстр речових прав, його веде держава, а відомості з нього використовують нотаріуси, банки, інвестори й суди. Якщо у витягу зазначено, що право припинене, природно сприйняти це як остаточну відповідь. І здебільшого так система й повинна працювати, інакше реєстр утрачає сенс. Проблема починається тоді, коли реєстровий стан і юридична реальність розходяться.

Читайте статтю: Спори про державну реєстрацію речових прав у практиці Великої Палати Верховного Суду

Коли реєстровий запис не збігається з правовою реальністю

Уявімо ситуацію. Компанія багато років користується земельною ділянкою на підставі договору; право свого часу належним чином зареєстроване, бізнес планує інвестиції, веде переговори з банком і готує будівельний проєкт. За документами та фактичним перебігом відносин компанія вважає своє право чинним, але під час чергової перевірки виявляється, що в реєстрі воно має статус припиненого.

На цьому місці історія перестає бути суто юридичною. Банк, який ще вчора був готовий кредитувати проєкт під заставу активу, ставить фінансування на паузу; нотаріус не проводить заплановану дію; інвестор у due diligence бачить невідповідність і просить дисконт або взагалі виходить із переговорів. Далі проблема починає поширюватися по всьому проєкту: контрагент сумнівається, чи зможе компанія виконати довгострокові зобов’язання, а керівництву доводиться пояснювати, чому актив, який учора вважався безпроблемним, сьогодні має дефект у реєстрі.

Якщо проєкт прив’язаний до строків будівництва, дозволів, кредитних траншів або закриття великої угоди, один неправильний статус може запустити ланцюгову реакцію втрат. Причиною при цьому буває помилково визначений строк, некоректно перенесена інформація, неправильна реєстраційна дія або технічний реквізит, якому інформаційна система надала зовсім не технічне значення. Для власника це може виглядати очевидною помилкою, але для зовнішнього світу актив уже виглядає інакше.

Тут легко впасти в одну з двох крайнощів: або вважати, що реєстр завжди правий уже тому, що він державний, або оголосити реєстрацію формальністю і посилатися лише на договір, який лежить у сейфі. Обидва підходи хибні. Реєстр має реальне юридичне значення, але його відомості повинні спиратися на правову підставу і правильно відображати документи, з яких ця підстава випливає.

Коли реєстрацію припиняє сама система

У земельних правовідносинах ця проблема має ще одну, особливо показову форму. Частина перша статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо передбачає, що відомості про похідні від права власності речові права на земельну ділянку, які припиняються після завершення строку договору, містяться в Реєстрі до дня закінчення цього строку, а після його спливу державна реєстрація речового права припиняється за допомогою програмних засобів ведення Реєстру. Тобто в певних випадках у день припинення права реєстратор узагалі не приймає окремого рішення — система виконує закладений у закон алгоритм.

Для договорів, у яких передбачено поновлення, механіка так само значною мірою автоматизована. Якщо до закінчення строку немає заяви про виключення з Реєстру відомостей про поновлення договору, а умова про поновлення діє, державна реєстрація відповідного речового права продовжується на той самий строк програмними засобами; якщо така заява подана, після завершення строку реєстрація припиняється. Ця логіка узгоджується зі статтею 126-1 Земельного кодексу України, за якою договір із належною умовою про поновлення може поновитися на той самий строк і на тих самих умовах без укладення сторонами окремого письмового правочину, якщо жодна зі сторін своєчасно не заявила про виключення відомостей про поновлення.