Укладаємо договір оренди нерухомого майна
Орендні відносини регулюються главами 58 (§1 – §6), 59 ЦКУ та главою 30 ГКУ (§5). Зокрема, ЦКУ визначає загальні положення про оренду у главі 58, §1, правила оренди будівлі або іншої капітальної споруди у главі 58, §4. Положення §5 глави 30 ГКУ щодо орендних правовідносин слід розглядати як спеціальні норми для суб’єктів господарювання.
Договір оренди вважається укладеним з моменту, коли сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Сторонами у договорі оренди є орендодавець (наймодавець) та орендар (наймач). За договором оренди орендодавець передає або зобов'язується передати орендареві майно у користування за плату на певний строк.
Орендодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права. Власник майна або особа, якій належать майнові права, може уповноважити на укладення договору оренди іншу особу.
Орендоване майно можна передати у суборенду (піднайм). Відносини суборенди врегульовані ст. 774 ЦКУ:
- Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, у договорі найму можна прямо прописати можливість наймача передавати майно в піднайм, не питаючи дозволу у наймодавця. Якщо згода наймодавця потрібна, вона може оформлятися у формі додаткової угоди до договору найму або у формі листування між намачем та наймодавцем тощо;
- Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. Навіть якщо сторони договору найму зазначать в договорі про інше, ця умова буде нікчемною;
- До договору піднайму застосовуються положення про договір найму, тобто ці договори відрізняються один від одного тільки двома вищезазначеними моментами – згода наймодавця і строк договору.
Суб’єкти господарювання – ФОПи та юрособи на загальній системі оподаткування, ФОПи та юрособи – платники ЄП 4 групи та юрособи – платники ЄП 3 групи можуть укладати договори оренди житлових та нежитлових приміщень незалежно від загальної площі такої нерухомості. Для ФОПів-єдинників є обмеження щодо площі приміщень, що вони можуть надавати в оренду:
- ФОПи – платники ЄП 1 групи взагалі не можуть надавати будь-яке майно в оренду, тому що це не передбачено умовами застосування спрощеної системи для 1 групи платників ЄП (пп. 1 п. 291.4 ПКУ).
- ФОПи – платники ЄП 2 та 3 групи можуть надавати в оренду житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 400 кв.м, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких не перевищує 900 кв.м (п. 291.5.3 ПКУ). Зокрема, приміщення загальною площею 400 кв. м та 900 кв. м ще можна надавати в оренду, а 401 кв. м, 901 кв. м – вже ні.
Фізичні особи можуть надавати майно в оренду і поза рамками підприємницької діяльності, з оподаткуванням доходів від оренди за загальними правилами розділу IV ПКУ, крім ст. 177 ПКУ, яка регулює оподаткування доходів ФОП на загальній системі.
Плата за користування майном – одна з найважливіших умов договору оренди. При визначенні її розміру сторони повинні узгодити також її форму: грошову або натуральну. Сторони можуть встановити умови, за яких розмір орендної плати буде переглядатися. У разі настання таких умов, якщо сторони не досягнуть згоди щодо нового розміру орендної плати, договір може бути розірваний за згодою сторін або у судовому порядку.
Орендар має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (крім випадку нормального зношення предмета оренди). Такими обставинами, зокрема, можуть бути погіршення стану майна не з вини орендаря, форс-мажорні обставини тощо.
Як правило, орендна плата за користування майном встановлюється на місяць і вноситься щомісяця. Якщо сторони бажають визначити іншу періодичність оредної плати, то її треба встановити у договорі.
Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦКУ, орендар звільняється від плати за весь час, протягом якого він не міг користуватися майном через обставини, за які він не відповідає. Такими обставинами можуть бути вже згадані форс-мажорні та інші обставини, які виникли не з вини орендаря. Крім того, сюди ж можна віднести, наприклад, випадки, коли орендодавець не виконує своїх обов'язків з передачі майна орендарю, забезпечення доступу орендаря до об'єкта оренди.