Строительство в Украине: ключевые аспекты

Процедура строительства в Украине постоянно совершенствуется и упрощается. Действительно происходят реальные изменения. Так согласно последнему рейтингу Doing business 2018 Украина заняла 35-е место улучшив свои позиции в этой категории на 105-ть позиций. Кроме того, на следующий 2019-й год правительством поставлена амбициозная но достижимая задача войти в ТОП-10.

Попробуем разобраться в ключевых аспектах строительства, которые позволят минимизировать риски и дадут уверенность в правильности выбранного инвестиционного сценария.

Документы на землю и советы при землеотводе

Основные титулы на землю, дающие право на ее использование в строительных целях: собственность, аренда, суперфиция. Суперфиция - право использовать чужой земельный участок для строительства конкретного объекта. Крайне редко, но можно встретить архаичные, но все еще действующие договора временного долгосрочного пользования земельным участком а так же право коллективной собственности. Действующим Земельным кодексом Украины такие документы уже не предусмотрены, однако сохраняют свою силу. Кроме того, у государственных предприятий существует еще один титул на землю - право постоянного пользования. Для частного сектора данный титул уже не возможен, но при сотрудничестве с госсектором может встречаться.

Основные этапы землеотвода

Для получения любого права на землю необходимо пройти специальную процедуру - землеотвод в результате которой устанавливают ограничения в отношении земельного участка, его размеры и другие важные параметры его использования. Любой процесс землеотвода проходит следующие этапы:

• получение разрешения на разработку проекта землеотвода от компетентного органа имеющего право распоряжаться землей
• разработка землеустроительной документации
• согласование такой документации
• утверждение разработанной документации компетентным органом
• подписание договора либо выдача документов на собственность
• регистрация титула (аренды, собственности).

Каждый проект землеотвода проходит согласование в органе земельных ресурсов. Если земельный участок в пределах города, то кроме указанных органов в процессе согласования принимают участие органы архитектуры и градостроительства. Так же в зависимости от размещения конкретного участка в процессе его землеотвода могут принимать органы культурного наследия, водных ресурсов, лесного фонда и т.д.

Земельный кадастр и целевое назначение

В Украине существует 10 категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения
2. Земли жилой и общественной застройки
3. Земли природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения
4. Земли оздоровительного назначения
5. Земли рекреационного назначения
6. Земли историко-культурного назначения
7. Земли лесохозяйственного назначения
8. Земли водного фонда
9. Земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения
10. Земельные участки не отнесенные ни к одной из категорий относятся к землям запаса, резервного фонда или общего пользования

Некоторые из категорий имеют разделение на целевое назначение. Целевое назначение - допустимый широкий способ использования участка в пределах категории. Все допустимые види целевого назначения определены в Классификации видов целевого назначения земель.

Также существует вид использования земельного участка - это конкретный способ использования земельного участка в пределах допустимых целевым назначением. Например в землях жилой и общественной застройки существует такой вид целевого назначения - для строительства и обслуживания многоквартирного жилого дома. В документа же на конкретный земельный участок с таким целевым может быть указан такой вид использования - для строительства 12-ти этажного многоквартирного дома с паркингом и нежилыми помещениями. Право на использование земли в рамках целевого назначения по своему усмотрению. Собственник либо землепользователь в пределах целевого назначения самостоятельно определяет вид использования земельного участка. Это означает, что несмотря на установленный вид использования земельного участка, собственник либо арендатор имеет по упрощенной процедуре уточнить, изменить вид использования земельного участка без смены его целевого назначения.