Підстави визнання недійсним або розірвання договору оренди землі. Аналіз судової практики.

І. Форма договору оренди землі. Його істотні умови та момент набрання договором чинності.

За правилами ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до ст. 124 Земельного кодексу України, передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди.

Читайте статтю: Оренда державного майна по-новому: загальні положення

Отже, право оренди земельної ділянки виникає в орендаря виключно на підставі укладення відповідного договору.

Згідно зі ст. 14 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Власник земельної ділянки може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.

В такому договорі, в обов’язковому порядку, повинна міститися наступна інформація (істотні умови договору оренди землі):

1. об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
2. дата укладення та строк дії договору оренди (не може перевищувати 50 років);
3. орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Вищезазначені істотні умови договору оренди землі визначені ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Водночас з цим, у Постанові Великої Палати Верховного Суду №145/2047/16 від 16.06.2020 р. визначено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України). Також судом було роз’яснено, що крім іншого, істотними умовами договору оренди землі є саме волевиявлення особи до укладання такого договору та його фіксація, а також підпис особи, який є невід’ємним елементом письмової форми договору та має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, та забезпечувати їх ідентифікацію.

Крім того, в даній справі, Велика Палата Верховного Суду зазначила про те, що відсутність в договорі однієї істотної умови є підставою для відмови у реєстрації такого договору оренди землі.

Як встановлено п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності; право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації такого права.