Перехід права оренди землі у разі відчуження нерухомості: хто сплачує орендну плату

Питання переходу права власності або права користування на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст.120 ЗКУ і ст.377 ЦКУ. Цими нормами чітко встановлено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені.

Обговорюйте тему: Орендна плата за земельну ділянку: проблемні питання

Вказані норми лише на перший погляд здаються зрозумілими, адже передбачають обов'язковий перехід права користування землею у разі відчуження будівлі. Проте вказані норми не уточнюють, яким шляхом це має відбуватися.

Йдеться не про припинення договору оренди, а про перехід цього права. Правова конструкція ст.120 ЗКУ не передбачає в собі припинення договору в розумінні припинення права оренди і надання земельної ділянки новому орендарю (виникнення нового права оренди). Ми маємо справу із переходом існуючого права оренди від попереднього орендаря до наступного орендаря при збереженні чинності договору оренди землі. За обставин, визначених вказаною статтею, відбувається перехід права оренди із заміною сторони в чинному договорі оренди.

Тобто особа, яка набула право власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, які були у попереднього власника.

Аналогічна норма дублюється й у ч.3 ст.7 Закону про оренду землі. З положень даної статті слід виокремити таке: договором, який передбачає набуття права власності на нерухомість (договір купівлі-продажу, договір іпотеки тощо), припиняється договір оренди ділянки в частині оренди попереднім орендарем.

Важливо, що у даній ситуації договір не підлягає розірванню, а має місце заміна сторін у зобов’язанні.

Аналізуйте судовий акт: У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).

Податкові органи у цій категорії орендних відносин займають кардинально протилежну позицію, яка втілюється у виданих індивідуальних податкових консультаціях. Їх позиція полягає у тому, що у разі відчуження нерухомого майна, розташованого на орендованій земельній ділянці, набувач нерухомості повинен переоформити право користування земельною ділянкою у встановленому законом порядку. Крім того, допоки новий власник нерухомості не здійснить укладання нового договору, попередній орендар повинен сплачувати орендну плату за землю, користувачем якої він не є. На думку автора, наведені вище твердження не мають жодного законодавчого підґрунтя та є такими, що суперечать нормам закону.

Для внесення певної ясності щодо цих питань потрібно звернутися не тільки до норм законодавства, але й до судової практики, оскільки вона в умовах «незавершеності» правового регулювання нормами права формує правові позиції, які в подальшому можуть використовуватись і в правозастосовній діяльності.

Верховний Суд у постанові від 19.06.2018 р. у справі № 922/3655/17 роз’яснив, що новий власник об'єкта нерухомості, до якого переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.