Орендна плата під час карантину: платити чи ні?

30.03.2020 Верховна Рада України прийняла Закон 3275. Закон набере чинності з дня його опублікування, після підписання Президентом України. Цим Законом вносяться зміни до Цивільного кодексу України (далі – «ЦК України»), які стосуються сплати орендної плати на час дії карантину.

Зокрема «Прикінцеві та перехідні положення» ЦК України доповнюються пунктом 14 наступного змісту:

«З моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року №211 (з наступними змінами і доповненнями) і до його завершення в установленому законом порядку наймач звільняється від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу.».

Вказаний пункт викладено неоднозначно. Зокрема, орендар може тлумачити нововведення як безумовне звільнення від сплати орендної плати, а орендодавець – як потенційну можливість звільнення орендаря від сплати орендної плати, якщо будуть дотримані вимоги ч. 6 ст. 762 ЦК України.

Згадайте новину: От ЕСВ освободили не всех. Адвокаты, нотариусы и частные исполнители должны заплатить за наемных рабочих

З огляду на вказану неоднозначність у цій статті ми спробуємо детально розтлумачити зміст нововведення в контексті оренди нерухомого майна, пояснити, у яких випадках воно застосовується, та надати відповідь на питання: «За яких умов можна не платити орендну плату під час карантину?».

• ВИПАДКИ, У ЯКИХ ЗАСТОСОВУЄТЬСЯ НОВОВВЕДЕННЯ

Новий пункт 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України буде застосовуватись у випадках, якщо обов’язок зі сплати орендної плати виникне після набрання чинності Законом 3275. І навпаки новий пункт не буде застосовуватись, якщо обов’язок зі сплати орендної плати виник до набрання чинності Законом 3275.

Наведений вище висновок випливає з норм ст. 58 Конституції України, ст. 5 ЦК України та Рішення Конституційного Суду України від 09.02.1999. Згідно з вказаним рішенням Конституційного Суду України до події, факту застосовується той закон або інший нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Наведемо приклади:

Приклад 1: Згідно з договором оренди Орендар зобов’язаний сплатити орендну плату за квітень до третього квітня. При цьому припустимо, що Закон 3275 набере чинності четвертого квітня. Тобто юридичний факт, з яким пов’язується виникнення обов’язку зі сплати орендної плати, виник до набрання чинності Законом 3275. У такому випадку Орендар не зможе скористатись нормами п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України та не буде звільненим від сплати орендної плати у квітні на час дії карантину.

Приклад 2: Згідно з договором оренди Орендар зобов’язаний сплатити орендну плату за квітень до п’ятого квітня. При цьому припустимо, що Закон 3275 набере чинності четвертого квітня. Тобто юридичний факт, з яким пов’язується виникнення обов’язку зі сплати орендної плати, виникне після набрання чинності Закон 3275. У такому випадку Орендар зможе скористатись нормами п. 14 «Прикінцевих та перехідних положень» ЦК України.