Оренда земельного паю автоматично не припиняється

У 2016 році представляв інтереси підприємства у спорі щодо оренди земельних часток (паїв) після їх виділення в натурі (на місцевості). Для правильного вирішення спору, потрібно було визначитись: чи припиняється договір оренди земельного паю після його виділення в натурі?

Тоді суди, прикриваючись Постановою Пленуму Верховного Суду України, вказали що договір оренди паю після виділення в натурі автоматично припинився і відмовили орендареві паїв у захисті його прав.

Минуло майже чотири роки, а ця проблема і досі є актуальною. Подібні спори не є рідкістю.

Нещодавно мені стало відомо, що у провадженні Великої Палати Верховного Суду є аналогічний спір з такими ж обставинами (Справа № 233/3676/19). У квітні 2020 року по цій справі наданий науковий висновок члена Науково-консультативної ради при Верховному Суді д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.

Висновок науковця зводиться до того, що отримання особою державного акта на право приватної власності на землю та набуття нею статусу власника земельної ділянки, не призводить до автоматичного припинення договору оренди земельної частки (паю), не є підставою для його розірвання, натомість, «орендар» за договором має право вимагати зміни правовідношення шляхом новації договірних зобов’язань та укладення договору оренди земельної ділянки, що була виділена в натурі (на місцевості). Посилання висновку залишу вкінці статті.

З висновком проф. Мірошниченко А.М. я повністю погоджуюсь. Але дозволю собі висловити власну думку чому договір оренди земельної частки (паю) не припиняється автоматично після виділення паю в натурі.

Вирішуючи такі спори, суди керуються роз’ясненням у Постанові Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16 квітня 2004 року зі змінами та доповненнями від 10 березня 2010 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (далі — ПП ВСУ № 7).

В абзаці 5 пункту 8 ПП ВСУ № 7 зазначено:

«при розгляді про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з пунктом 2.3. Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю — зобов’язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акта на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв’язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної ділянки припиняється».

Висновок Пленуму Верховного Суду України не міститься роз’яснень щодо механізму припинення договору. Недосказаність з цього питання призвела до вільного тлумачення висновку. Так, в судовій практиці з’явилась позиція, що у разі виділення паю в натурі договір оренди земельної ділянки припиняється автоматично».

Однак, така позиція не відповідає законодавству. І щоб це побачити, потрібно проаналізувати норми, на які Верховний Суд України посилався у своїй постанові № 7.