Оренда: стягнення орендних платежів. Судова практика.

Це вже не перша стаття, яка присвячена відносинам з оренди, оскільки виникає все більше проблем в процесі реалізації та виконання своїх обов’язків за договором оренди.

В такій ситуації спробуємо розібратися з питанням орендних платежів в розрізі їх стягнення.

Договір найму за своїм змістом є оплатним договором, тобто за користування вноситься плата, що визначається сторонами у договорі (ст. 762 ЦК України).

Якщо мова йде про виникнення заборгованості зі сплати орендних платежів в період дії договору, то алгоритм дій та порядок стягнення такої заборгованості не є складним – варто підготувати відповідний лист-вимогу, обрахувати в ньому суму боргу та направити боржнику, у випадку відсутності добровільного виконання – звернутися до суду.

Варто зазначити, що через те, що відносини з оренди породжують грошові зобов’язання, то поруч з основною сумою боргу можуть бути заявлені вимоги і по ст. 625 ЦК України, а саме — сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений законом або договором.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі №686/21962/15-ц зроблено висновок, що:

«…у статті 625 ЦК України визначені загальні правила відповідальності за порушення будь-якого грошового зобов`язання незалежно від підстав його виникнення. Приписи цієї статті поширюються на всі види грошових зобов`язань, якщо інше не передбачено договором або спеціальними нормами закону, який регулює, зокрема, окремі види зобов`язань…».

З даного приводу також існує низка судової практики і судів нижчої інстанції про застосування до стягнення заборгованості за орендними платежами ст. 625 ЦК України.

В той же час, вже на етапі судового провадження досить часто орендарі порушують питання про зменшення розміру орендної плати або взагалі про визнання відсутнім права на стягнення орендних платежів – і мають на це право.

Так, відповідно до ч. 4 ст. 762 ЦК України наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Досить багато судових рішень щодо застосування саме цієї норми ч. 4 ст. 762 ЦК України з’явилося під час введення карантинних обмежень і суди по-різному ставилися до її застосування і всі причини полягала в тому, що «істотне зменшення» - це категорія оціночна та суб’єктивна, те ж саме стосувалося і величини «зменшення», тому в переважній більшості суди вказували на те, що не надано достатньо доказів для встановлення істотності.