Нерухомість біля води – дуже ризиковий актив

Розташування земельної ділянки чи іншої нерухомості біля річки, озера чи на березі моря розцінюється як її комерційна перевага. На OLX станом на початок 2026 року декілька тисяч оголошень щодо продажу земельних ділянок, будинків, котеджів, квартир та комерційної нерухомості із зазначенням "біля води", "з виходом до води", "біля річки".

Для продавців – це нагода просити вищу ціну за цю нерухомість, для приватних власників – елемент статусу та якості життя, для бізнесу – інвестиційний актив, щоб розміщувати готелі, котеджні містечка, ресторани, рекреаційні комплекси або житлові проєкти преміум-класу.

Але в жодному з цих оголошень не вказано, що володіти земельною ділянкою біля води означає великий ризик рано чи пізно отримати позов прокурора про повернення цієї ділянки у власність держави чи місцевої громади. Незалежно від того, як давно і яким чином власник (добросовісний набувач) набув цю ділянку у власність, та з відповідними ризиками для розміщеної на ній нерухомості.

Аналізуйте судовий акт: Відсутність проекту землеустрою щодо встановлення прибережної захисної смуги не свідчить про відсутність самої прибережної захисної смуги, оскільки її розміри встановлені законом (ВС/КГС, справа № 904/5974/16, 25.04.18)

Прибережна захисна смуга: ризик, який не закладають у ціну

Ключовий ризик – знаходження земельної ділянки у так званій прибережній захисній смузі (ПЗС). ПЗС – це водоохоронна зона вздовж річки, моря, озера чи іншої водойми, яка не може перебувати у приватній власності.

Розмір прибережної захисної смуги залежить від виду водойми: 25 метрів уздовж струмка чи малої річки (наприклад, Смотрич у Камʼянці-Подільському, Козинка у Козині), 50 метрів уздовж середньої річки (наприклад, Стир у Луцьку), 100 метрів уздовж великої річки (до прикладу, Дніпро, Десна, Південний Буг), озера чи водосховища (наприклад, біля Київського моря у Вишгороді), не менше 2 км біля Чорного чи Азовського моря.

Відтак, земля вздовж обох берегів Дніпра (у Києві, Процеві, Кийлові, Плютах, у Вишгороді, в Хотянівці, Лебедівці, на Оболоні та на Осокорках, у Конча-Заспі, в Українці, Витачеві, інших селах і містах) шириною 100 метрів, за загальним правилом, не може перебувати у приватній власності.

Якщо ж ця земля або певна її частина якимось чином опинилася у приватній власності, незалежно 10 чи 20 років тому, то, як показує судова практика, це проблема нинішнього власника (добросовісного чи недобросовісного набувача), яку держава в особі прокурора і судів переважно успішно (для себе) долає за допомогою судових рішень і позовів.

Користуйтеся консультацією: Закон про доступ до водойм: ніхто не може забороняти ловити рибу і купатися

Прокурорські позови як системний тренд