Щодо застосування норм права, які регулюють підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

Листом від 10.09.2019 № 77/0/27-19 Вчений секретар Науково-консультативної ради при Верховному Суді Л.М. Лобойко надіслав звернення голови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Гулька Б.І. щодо підготовки наукового висновку щодо застосування норм права, які регулюють підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Зокрема, у висновку слід дати відповідь на питання, «чи є підстави за встановлених обставин [у справі № 133/158/16-ц] вважати доведеним факт порушення орендарем умов договору оренди землі, виникнення правовідносин прихованої суборенди та наявність підстав для розірвання договору оренди землі у зв’язку з істотним порушенням його умов»?

Читайте також: Щодо застосування норм права, які регулюють відносини щодо права довічного успадковуваного володіння земельною ділянкою (науковий висновок д.ю.н., проф. Мірошниченко А.М.)

1. Щодо доведеності факту суборенди.

Як вказано у запиті, земельна ділянка була передана власником, Поперечною Н.І., в оренду ФГ «Агродвір «Бродецьке», яке, в свою чергу, уклало договір про надання послуг з ТОВ «Сервісагротех» (послуги включали обробку земель, догляд за посівами, збирання врожаю тощо). Суди першої та апеляційної інстанції вважали, що у відносинах між орендарем та ТОВ «Сервісагротех» мають місце відносини прихованої суборенди земельної ділянки.

Погодитися з таким висновком не видається можливим.

За змістом чинного законодавства, оренда є речовим правом. Так, у п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і оренда, і суборенда земельної ділянки прямо віднесені до речових прав. Втім, більш важливо і те, що за змістом правового регулювання і до набрання чинності вказаним Законом, і на даний час і оренда, і суборенда земельної ділянки дійсно мають речовий характер, що виражається у їх абсолютному (а не зобов’язальному) характері, ступені їх пріоритетності по відношенню до інших прав, у т.ч. права власності.

Відповідно до ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», «[р]ечові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації».

За викладеними у запиті обставинами справи, право суборенди за ТОВ «Сервісагротех» не реєструвалося, отже, воно не набуло права суборенди в розумінні чинного законодавства про оренду землі. Договір про надання послуг № 1 від 20.03.2015 року, вочевидь, не передбачав виникнення в ТОВ «Сервісагротех» права суборенди.

Переконатися у тому, що права суборенди у ТОВ «Сервісагротех» не виникло, можна за допомогою простого тесту. Уявімо, що Поперечна Н.І. та ФГ «Агродвір «Бродецьке» у договорі дозволили передачу орендарем земельної ділянки в суборенду. За таких обставин перешкод для того, щоб передати земельну ділянку в суборенду комусь іншому (не ТОВ «Сервісагротех») не буде, на відміну від ситуації, коли б за ТОВ «Сервісагротех» було зареєстроване право суборенди.

Є певна невизначеність щодо правової природи відносин, що виникли між орендарем (ФГ «Агродвір «Бродецьке») та ТОВ «Сервісагротех». Деякі положення в описі обставин справи (у запиті Голови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду Гулька Б.І.) можна зрозуміти так, що саме підприємство, що надавало послуги з обробітку землі (ТОВ «Сервісагротех»), сплачувало орендну плату на користь орендаря, що може вказувати на існування між орендарем та цим підприємством відносин т.зв. «зобов’язальної» оренди, яка не підпадає під положення законодавства про оренду землі (т.зв. «речевої оренди») і регулюється загальними положеннями норм Цивільного кодексу України (глава 58 Цивільного кодексу України «Найм (оренда)»)[1].