Житлово-будівельні кооперативи: бути чи не бути

Першого липня 2015 року набрав чинності Закон України від 14.05.2015 р. № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон).

Анонсований у засобах масової інформації, в інтернет-ресурсах, на телебаченні, у виступах керівників держави як такий, що руйнує монополію ЖЕКів, на сьогодні цей Закон ще не запрацював. ЖЕКи як були, так і залишаються. Основна маса людей не розуміє положень Закону, багато хто не знає взагалі про що йдеться. Мешканців комунальних багатоповерхівок ніхто не інформує, хоча б про те, що у разі якщо до 01.07.2016 р. вони не визначать форму управління своїм будинком, то управління буде здійснювати управитель, який призначатиметься на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, і саме цей управитель буде визначати вартість послуг на управління будинком (витрати на оплату комунальних послуг, проведення поточного і капітального ремонтів, сплату винагороди управителю тощо).

Утім, влада м. Запоріжжя, в особі департаменту житлово-комунального господарства Запорізької міської ради, проводить роз’яснювальну роботу переважно з головами правлінь житлово-будівельних кооперативів (далі – ЖБК). Основні посили тут такі:

– Закон визначив лише дві форми управління багатоквартирним будинком: за рішенням співвласників усі або частина функцій з управління багатоквартирним будинком можуть передаватися управителю або всі функції – об’єднанню співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ);

– чинне законодавство України не передбачає такої форми управління багатоквартирним будинком, як ЖБК, тому з 01.07.2016 р. усі договори між ЖБК і постачальниками комунальних послуг буде розірвано.

Користуйтесь консультацією: ОСББ: ідеальний варіант чи ключ до безладу?

Отже, місцева влада пропонує ЖБК наступні варіанти так би мовити «збереження своєї легальності».

1. Нічого не робити, 1 липня 2016 року виконавчий орган місцевої влади призначить управителя.
2. Реорганізувати ЖБК в ОСББ.
3. Створити ОСББ паралельно з ЖБК.
4. За рішенням співвласників усі або частину функцій з управління багатоквартирним будинком передати управителю.

У зв’язку з тим, що основні нормативно-правові акти (зокрема Цивільний кодекс України, Господарський кодекс України, Закон України «Про кооперацію»), які регулюють питання щодо реалізації права громадянина на управління багатоквартирним будинком, у тому числі шляхом створення ЖБК, не приведені у відповідність із цим Законом, і сам Закон не є досконалим (принаймні, в аспекті управління будинком ЖБК, – по суті житлово-будівельні кооперативи виведені «за межі правового поля»), у громадян, які проживають у будинках ЖБК, виникає багато питань.

Так, дійсно, у Законі прямо не зазначено, що ЖБК є суб’єктом управління спільним майном багатоквартирного будинку. Хоча чинна (нехай і застаріла на сьогодні) нормативна база, що регулює діяльність ЖБК, дозволяє кооперативам успішно експлуатувати будинки, управляти ними. Власне правова природа ЖБК, сутність їхньої діяльності полягає у тому, що громадяни об’єднуються з метою забезпечення житлом членів кооперативу та членів їх сімей шляхом будівництва житлового будинку, а також для наступної експлуатації та управління будинком.

Не буде перебільшенням стверджувати, що ЖБК уже давно на практиці здійснюють те, що свого часу ставилось за мету Закону, – «вирішення проблем з реалізації права власності у багатоквартирному будинку, пов’язаних з необхідністю створення умов для ефективної експлуатації та утримання спільного майна багатоквартирних будинків, а також визначення альтернативних методів управління» (див. Пояснювальну записку до проекту Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Відповідно до Правил управління будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 02.02.2009 р. № 13, управління будинком – це дії, спрямовані на забезпечення сталого функціонування будинку та прибудинкової території відповідно до їх цільового призначення і збереження їх споживчих якостей, а також на організацію забезпечення потреби мешканців будинку в отриманні житлово-комунальних послуг відповідно до вимог нормативів, норм, стандартів, порядків і правил. Функції з управління будинком та забезпечення його належної експлуатації власники, співвласники або за їх дорученням балансоутримувач здійснюють самостійно чи через особу, яка за договором з власником чи балансоутримувачем здійснює управління будинком (далі – управитель) (п. 1.2). Особою, що здійснює управління будинком, у разі самоуправління будинком, є власники, співвласники будинку, створені ними органи, організації та об’єднання або балансоутримувач чи будь-яка інша особа, яка уповноважена від імені власників, співвласників будинку виконувати функції з управління будинком (п. 1.4).