Земельная экзотика: аренда, суперфиций, эмфитевзис

Начиная строительство, застройщик либо имеет землю, либо планирует ее покупать. Но и на чужой земле строить можно на вполне законных основаниях! И это не будет «самостроем».

Земля, пригодная и востребованная для строительства, не всегда может быть продана застройщику. Причины, из-за которых владение землей бывает невозможным, разнообразны.
Так, например, государственные земли или земли территориальных общин могут просто не подлежать отчуждению по закону, а могут не продаваться, исходя из принятых государственных и местных программ использования земель.
На рынке земли сложилась ситуация, когда после земельного бума наступил кризис. Цены упали в несколько раз. Продавцы не хотят продавать землю по сложившейся на рынке цене. В таких условиях, когда продавать землю невыгодно, неплохо бы получать стабильный доход от ее использования. В то же время, потребность в строительстве жилья не уменьшается, а платежеспособность граждан в условиях отсутствия кредитования и снижения доходов уменьшилась существенно. Таким образом, экономическая ситуация подводит к поиску правовых инструментов передачи земли в пользование. Это выгодно, с одной стороны, собственнику земли – он получает стабильный доход, с другой – пользователю, поскольку ему не нужно тратить деньги на приобретение земли.
Правовые инструменты, позволяющие законно строить на чужом участке, существуют. Юридическими основаниями для этого являются:
• аренда – основанное на договоре срочное платное пользование земельным участком для строительства жилого дома (ст. 1 Закона Украины «Об аренде земли»);
• суперфиций – пользование земельным участком для строительства жилых зданий (п. 1 ст. 413 ГКУ);
• эмфитевзис – пользование чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (ст. 407 ГКУ).
Каждое из этих правоотношений имеет преимущества и недостатки. О них необходимо знать, прежде чем отдать предпочтение тому или иному варианту.
Сравнивать аренду, суперфиций и эмфитевзис целесообразно по тому признаку, как в них урегулированы существенные условия использования земли:
• предмет пользования;
• объем права собственности пользователя;
• оформление прав;
• сроки пользования;
• передача прав;
• прекращение землепользования.

Читайте статью: Плата за землю при переході права власності на нерухоме майно, розташоване на орендованій іншою особою земельній ділянці

Немного истории

Строительство на чужом участке новацией не является. Так, украинские граждане, часть сознательной жизни которых приходится на советские времена, помнят, что одним из столпов экономической системы социализма являлся запрет частной собственности на землю, в том числе и для частного жилого строительства. Земля для частного строительства выделялась решениями местных советов и закреплялась в бессрочное пользование. Такое право пользования землей, которая оставалась государственной собственностью, не казалось чем-то сомнительным и неустойчивым. Гарантом стабильности этого права являлось государство. Правовые институты аренды, суперфиция и эмфитевзиса, позволяющие пользоваться чужим участком, были разработаны еще в римском праве. К слову, все основные институты гражданского права, которыми до сих пор пользуется вся Европа, и мы в том числе, были разработаны римскими юристами. И разработаны так хорошо, что в странах, заимствовавших систему римского права, правовые нормы дополнялись, изменялись, приспосабливались к конкретным условиям, но не изменялись по сути. Так, во времена упадка Римской империи, когда труд рабов становился невыгодным из-за своей низкой производительности, землевладельцы стали отдавать земли в платное временное пользование (аренду) свободным гражданам. Постепенно в процессе регулирования отношений между землевладельцем и мелким арендатором (колоном) сформировались отношения современной аренды. Их особенностью, невыгодной для арендатора, являлось то, что при смене собственника-арендодателя договор аренды прекращался, и арендатор вынужден был договариваться обо всех условиях пользования землей с новым собственником. Позже вокруг городов образовались огромные пустыри, принадлежащие государству или городским общинам. Продажа этих земель в планы государства не входила. Но казне не помешали бы поступления от их использования. Города разрастались, появлялось все больше тех, кто был в состоянии построить небольшой дом недалеко от города. Описанные хозяйственные потребности требовали правового обеспечения. Отношения аренды новым потребностям не отвечали. В основном, из-за того, что пустующие земли предполагалось передавать под строительство домов, срок службы которых в те времена составлял столетие, если не больше. Требовались более прочные гарантии, которые аренда дать не могла, поскольку носила временный характер и зависела от смены собственника. Для обеспечения новых отношений был разработан правовой институт суперфиция. Суперфиций в общем смысле означал все созданное над и под землей и связанное с поверхностью земли. Как особое правоотношение суперфиций представлял собою наследственное и отчуждаемое право пользования в течение длительного срока строением, возведенным на чужой земле. Строительство осуществлялось за счет нанимателя участка (суперфициария). Право собственности на строение признавалось за собственником земли: все, находящееся на земле и связанное с ней, принадлежит собственнику земли. Но в течение срока действия договора право осуществлять пользование зданием принадлежало только суперфициарию. Таким образом, суперфиций являлся правом на чужую вещь, которое можно отчуждать (продавать, дарить, передавать по наследству), независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или отчуждается. Срок суперфиция мог быть сколь угодно долгим, что отвечало потребностям использования под жилье постройки на чужой земле. Суперфициарий обязан был уплачивать собственнику земли в срок поземельную плату, а также все государственные подати и налоги. Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий. Он ограничивался получением с него платы и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог подать иск. Прекращался суперфиций с истечением назначенного срока, вследствие отказа от этого права со стороны суперфициария или слияния прав – приобретения суперфициарием права собственности на участок или собственником – суперфиция. Еще один правовой институт римского права – эмфитевзис. По содержанию правомочий собственника аналогичен суперфицию, но применялся, когда речь шла о праве длительного отчуждаемого пользования землей для обработки (для сельского хозяйства).

Предмет пользования

Предметом пользования в случае аренды земли под застройку является:
• земельный участок с целевым назначением «для строительства и эксплуатации жилого дома, хозяйственных строений и сооружений» (приусадебный участок).
На таком участке можно будет построить полноценный жилой дом;
• земельный участок для индивидуального дачного строительства;
• земельный участок для садоводства.
Дома, построенные на участках, отведенных для дачного строитель¬ства и ведения садоводства, по своим строительно-техническим характеристикам могут фактически быть жилыми, но юридически таковыми не являются.
Предметом пользования в случае суперфиция могут быть:
• земельный участок с целевым назначением для строительства и эксплуатации жилого дома, хозяйственных строений и сооружений (приусадебный участок);
• земельный участок для индивидуального дачного строительства.
Земля, отведенная для ведения индивидуального садоводства, предметом суперфиция быть не может, поскольку суперфиций означает предоставление земли для застройки, а земли, предоставленные для садоводства, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения (пп. а) п. 3 ст. 22 ЗКУ). Возведение же построек в этом случае играет вспомогательную роль для использования земли в сельскохозяйственных целях.
Если же застройщик желает построить дом на участке, отведенном для ведения садоводства, правовым инструментом получения земли является эмфитевзис. Именно эмфитевзис предусматривает право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд, в том числе для садоводства.

Типовой договор аренды

Обязательные условия (ч. 1 ст. 15 Закона об аренде):
• объект аренды (место размещения и размер земельного участка);
• срок действия договора;
• арендная плата с указанием ее размера, индексации, форм платежа, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности в случае неуплаты;
• условия использования и целевое назначение земельного участка;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи участка арендатору;
• условия возврата участка арендодателю;
• существующие ограничения (отягощения) относительно использования земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон;
• условия передачи в залог или внесения в уставный фонд права аренды земельного участка.
Дополнительные условия (ч. 3 ст. 15 Закона об аренде):
• качественное состояние земельных угодий;
• порядок выполнения обязательств сторон;
• порядок страхования объекта аренды;
• порядок возмещения затрат на выполнение мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведения мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на изменение или прекращение действия договора аренды.

Читайте статью: Зміни у земельному законодавстві, які запровадженні ЗУ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення (дерегуляція)»

Объем права собственности пользователя

Аренда. Закон прямо не устанавливает, что арендатору земельного участка под застройку принадлежит право собственности на все возведенные постройки. Такой вывод можно сделать на основании ст. 95 ЗКУ (ч. 1 пп. ґ), согласно которой землепользователи имеют право возводить на используемом земельном участке жилые дома, другие здания и сооружения. Еще одно основание – ст. 25 Закона об аренде (абзац 3 ч. 1), которая предусматривает право арендатора земельного участка на основании письменного разрешения арендодателя возводить жилые и другие здания и сооружения. Другие нормы Земельного кодекса и Закона об аренде также предполагают право собственности арендатора на построенный дом. В случае выбора аренды как основания для строительства на чужой земле, в договоре аренды земельного участка рекомендуется дополнительно указывать, что все построенное на земле с письменного согласия арендодателя принадлежит арендатору.
Но поскольку прямая норма о праве собственности арендатора на построенное им отсутствует, это делает права арендатора-застройщика уязвимыми.
Суперфиций. П. 2 ст. 415 ГКУ прямо устанавливает право собственности землепользователя на здания и сооружения, построенные на земельном участке, предоставленном для застройки на условиях суперфиция.
Эмфитевзис. Закон не содержит прямой нормы о праве собственности землепользователя на все построенное на участке. И это может создавать трудности при оформлении права собственности на возведенные садовые дома и хозяйственные постройки. Поэтому рекомендуем определять право собственности землепользователя на постройки в договоре.

Оформление прав пользования

Отношения аренды возникают на основании договора аренды земельного участка (ст. 1 Закона об аренде).
Суперфиций имеет своим основанием договор или завещание.
Обращаем внимание на такое необычное возникновение права пользования земельным участком под застройку, как завещание. Это практически означает, например, что мать – собственница земельного участка – может завещать этот участок одному ребенку, а право строительства на нем дома (суперфиций) – другому. После смерти матери дети оформят свидетельство о праве на наследство следующим образом: один ребенок – свидетельство о праве собственности на земельный участок, а другой – свидетельство о праве на его застройку.
Эмфитевзис возникает на основании договора.
Закон не требует обязательного нотариального заверения договоров аренды, суперфиция и эмфитевзиса. Лишь относительно договора аренды закон (ч. 1 ст. 14 Закона об аренде) указывает, что договор может быть нотариально заверен, если этого желает одна из сторон. Следовательно, для получения права пользования на основании аренды, суперфиция и эмфитевзиса достаточно заключить договор в простой письменной форме.
Однако, несмотря на лояльные требования закона по отношению к форме указанных договоров, советуем все же заключать их в нотариальной форме, поскольку речь идет о договорах под застройку, что требует несравненно более твердых гарантий нерушимости договора.
Нотариус, удостоверяя договор, проводит проверку правомочий сторон на его заключение, отсутствие или наличие запретов на заключение договора, налогового залога, а также наличие или отсутствие ограничений (отягощений) земельных участков в виде, например, ипотеки. Кроме того, нотариус обязан проверить наличие в договоре всех существенных условий, предусмотренных законом, что также важно, поскольку отсутствие таких условий является основанием для прекращения договора в судебном порядке.
Таким образом, затраты на оплату услуг нотариуса существенно усиливают гарантию стабильности договора.
Необходимо помнить, что договоры аренды, суперфиция и эмфитевзиса подлежат обязательной регистрации (ст. 18 Закона об аренде, пп. 2 п.1 ст. 4 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», далее – Закон о регистрации прав). Только с момента регистрации право аренды земли, суперфиций и эмфитевзис получают юридическую силу (п. 3 ст. 3 Закона о регистрации прав).
Порядок регистрации договоров установлен Постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядка ведения Поземельной книги и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды земли» (Порядок).