Захист покупця нерухомості в банкрута в період війни: судова практика

Банкрутство як особливий правовий механізм врегулювання відносин між неплатоспроможним боржником та його кредиторами є багатоаспектною, комплексною процедурою.

При розробці стратегії захисту прав та інтересів покупця нерухомості в банкрута в період війни насамперед особливе значення мають конкретні обставини та правовідносини, які склались між учасниками спору. Ба більше, в цьому контексті врахування тільки положень Кодексу України з процедур банкрутства (КУзПБ), який все ще залишається не оновленим у частині застосування процедур банкрутства в період дії воєнного стану, буде фатальною помилкою.

Оскільки зміни до КУзПБ щодо здійснення процедур банкрутства в умовах воєнного стану перебувають на стадії законопроєктів, доцільно нагадати, що продаж майна боржника відбувається на аукціоні в електронній торговій системі (ч. 1 ст. 68 КУзПБ), замовником аукціону є арбітражний керуючий (ч. 4 ст. 68 КУзПБ), загальний порядок продажу майна банкрута у процедурі ліквідації включає наступні етапи:

1. Передаукціонна підготовка (визначення умов продажу, направлення і погодження умов із комітетом кредиторів та/або забезпеченим кредитором або отримання умов продажу визначених судом, погодження можливості зниження початкової вартості майна).

2. Підготовка аукціону (обрання організатора аукціону, здійснення у встановленому законом порядку публікації оголошення про проведення аукціону, подання заявок на участь в аукціоні, сплата гарантійних внесків).

3. Процедури продажу майна (проведення аукціону, за необхідності – проведення повторного та другого повторного аукціону, проведення нового аукціону тощо).

4. Оформлення результатів аукціону (формування та підписання протоколу про проведення аукціону, оплата переможцем запропонованої ціни, складення та підписання акту про передачу права власності на майно, отримання в нотаріуса свідоцтва про придбання майна з аукціону та державна реєстрація права власності).

Попри наявність алгоритму дій, на практиці завжди знайдеться недобросовісний суб’єкт, наміром якого буде збагачення за рахунок інших шляхом використання прогалин у законодавстві, колізійних норм або інших умов для зловживань. У своєму ідеальному прояві процедура банкрутства гарантує як охорону інтересів кредиторів від протизаконних дій інших кредиторів, так і охорону інтересів кредиторів від недобросовісних дій боржника або інших осіб та охорону прав боржника від протизаконних дій кредиторів або інших осіб.

Процедура банкрутства не є простим процесом та в залежності від конкретних обставин може бути ускладнена різними чинниками, але попереджений – значить озброєний. Тож варто нагадати про релевантну судову практику та висновки Верховного Суду щодо коректного обрання та застосування способів захисту прав у правовідносинах, що виникають у зв’язку з проведенням аукціонів.

Ухилення від підписання акту про придбання майна на аукціоні

Типовим випадком у спорах, пов’язаних із продажем майна боржника на аукціоні, є випадок, за якого арбітражний керуючий не підписує акт про придбання майна на аукціоні, що має наслідком визнання аукціону таким, що не відбувся, в результаті чого проводиться новий аукціон.