Заборона чи обмеження реклами об’єктів будівництва?

18.04.2020 набудуть чинності зміни до Закону України «Про рекламу» в частині обмежень реклами об’єктів будівництва (Закон №139-IX від 02.10.2019).

На сьогодні вже з’явилося багато публікацій з цього приводу. Фактично кожен другий юрист, який практикує у сфері нерухомості та будівництва, вважає за необхідне прокоментувати ці зміни. Але майже всі ці коментарі зводяться до того, що рекламувати об’єкт будівництва можна буде не лише за умови наявності прав на землю та дозвільних документів, а й ліцензії на фінансові послуги. Більше того, назви статей чомусь взагалі звучать як «…Верховна рада заборонила будувати житлові будинки». Але все не зовсім так. Давайте нарешті розберемося.

Новий Закон чітко встановлює, що реклама об’єктів будівництва, що споруджуються з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління дозволяється лише:

• за наявності у замовника будівництва права власності або користування земельною ділянкою, на якій споруджується об’єкт, що рекламується;
• за наявності у замовника будівництва права на виконання будівельних робіт на конкретному об’єкті, що рекламується;
• за наявності у суб’єкта господарювання, що здійснює будівництво ліцензії на провадження господарської діяльності з будівництва відповідних об’єктів;
• для житлових будинків - також за наявності у суб’єкта господарювання, що здійснює залучення недержавних коштів фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для фінансування спорудження житлового будинку, ліцензії на провадження господарської діяльності з надання фінансових послуг.

Як бачимо, є чотири обов’язкові умови для рекламування об’єкта будівництва. Перші три умови, тобто наявність у замовника будівництва прав на землю та дозволу на виконання будівельних робіт, а також наявність у генпідрядника будівельної ліцензії, фактично існували завжди. Без дотримання цих умов не те, що рекламувати, а взагалі будувати об’єкт неможливо (а якщо це подекуди і відбувається, то таке будівництво є абсолютно незаконним).

Що стосується четвертої умови, то це наявність ліценції на фінансові послуги. Закон чітко визначає вичерпний перелік видів ліцензій для цього випадку, а саме:

• на управління майном;
• на операції з нерухомістю;
• на випуск облігацій.

Тобто це саме ті види діяльності, які передбачені статтею 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» на випадок залучення коштів на спорудження житла.

Але конструкція цієї четвертої умови передбачає, що така ліцензія повинна бути не у замовника будівництва чи у підрядника, а саме у особи, яка залучає у фізичних і юридичних осіб кошти в управління. Але як бути, якщо такої особи взагалі немає в структурі девелоперського проекту? Переважна більшість первинного житла у Київському регіоні продається по схемам попередніх договорів та договорів купівлі-продажу майнових прав. При цьому, спірним залишається питання чи має місце у таких випадках факт залучення коштів від фізичних чи юридичних осіб, адже з юридичної точки зору забудовник продає (або обіцяє продати) покупцеві товар (майнові права або готову квартиру), і саме за цей товар покупець сплачує кошти. Тому можна говорити, що в даному випадку залучення коштів не відбувається. Опосередковано такий висновок підтверджується пунктом 78 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що затверджений Постановою КМУ від 25.12.2015 №1127, яким передбачено, що у разі придбання майнових прав на об’єкт нерухомості документом, що підтверджує набуття у власність закріпленого за особою об’єкта будівництва, є договір купівлі-продажу майнових прав.

Таким чином, передбачені Законом №139-IX від 02.10.2019 зміни до Закону України «Про рекламу» більш правильно розуміти наступним чином: рекламувати об’єкт будівництва можна, якщо у замовника будівництва є оформлені права на землю і дозвільний документ на виконання будівельних робіт, а також, якщо у генпідрядника є будівельна ліцензія. Але якщо об’єкт будівництва споруджується із використанням фінансово-кредитних механізмів (ФФС, ФОН або цільові облігації), то додатково до вищевказаних вимог рекламувати такий об’єкт можна за умови наявності у особи, що залучає кошти, ліцензії на надання фінансових послуг.

З вищевикладеного випливає ще один висновок: якщо будівництво об’єкту здійснюється без використання вищезгаданих фінансово-кредитних механізмів, то рекламувати об’єкт дозволяється і без наявності ліцензії на надання фінансових послуг. Але, при цьому, наявність прав на землю, дозвільного документу на будівельні роботи та будівельної ліцензії залишається обов’язковим.

Саме головне, що Закон нічого не забороняє будувати. Закон лише вводить певні умови, за наявності яких об’єкт будівництва дозволяється рекламувати.