Як здійснити перепрофілювання житла на магазин і навпаки

Види цільового призначення об'єкта нерухомості.

Згідно діючого законодавства можна виділити основні два види цільового призначення об'єктів нерухомості, а саме ті що відносяться до житлової та нежитлової нерухомості. При цьому якщо квартира передбачена як вид житлової нерухомості, то при реєстрації прав власності на нежитлове приміщення вид його використання, як «магазин» вказуватись не буде. Відтак при зміні цільового призначення квартири в магазин, в реєстрі прав власності, скоріше за все, об'єкт нерухомості буде визначено як нежитлове приміщення без конкретизації його безпосереднього способу використання ( магазин, кафе, офіс, склад, тощо). З іншої сторони, чим менше деталізації, тим більше можливостей для власника щодо порядку його використання.

Реконструкція, як найпоширеніший варіант зміни цільового призначення об'єкта нерухомості.

З урахуванням діючих приписів законодавства та державних будівельних норм, зміна цільового призначення передбачає необхідність проведення реконструкції. Поняття «реконструкція» законодавець визначив як перебудову, з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, а також зміни загальної і житлової площі тощо у зв'язку зі зміною геометричних розмірів, цільового призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів.

Слід наголосити, що будівельні норми встановлюють ряд вимог для житлових та нежитлових приміщень. І дуже часто навіть формальна зміна цільового призначення об'єкта нерухомості, вимагає проведення ряду робіт пов'язаних із втручанням в інженерні мережі, забезпечення додаткових вимог по безпеці перебування осіб у приміщенні, інших вимог для відповідного виду приміщення яких до зміни його цільового призначення не потрібно було дотримуватись. До прикладу, в квартирі певної площі за нормами може постійно або тимчасово перебувати певна кількість осіб у зв'язку із чим розраховуються вимоги до систем вентиляції, протипожежного захисту, водопостачання та водовідведення, тощо. Якщо ж цей об'єкт стає нежитловим приміщенням яке планується використовувати як магазин, то зазначені вище показники постійного та тимчасового перебування людей, суттєво відрізняються, а відтак і вимоги до систем забезпечення безпеки та комунальних мереж теж будуть іншими. Таким чином, формальної зміни назви об'єкта нерухомості буде недостатньо, а власник буде зобов'язаний вчинити ряд дій по реконструкції об'єкта нерухомості. Існують непоодинокі випадки коли виникає потреба по втручанню не тільки в мережі в середині об'єкта нерухомості, а і в загальнобудинкові інженерні мережі. Ці та інші фактори впливають на те, що зміна цільового призначення квартири або нежитлового приміщення впливає на зміну вимоги до всього будинку. Крім того, якщо квартира на першому поверсі перетворюється у магазин, то найчастіше власники роблять окремий вхід з фасаду будинку, міняють систему кондиціонування та вентиляції, тощо. Все це свідчить про те, що реконструкція майже завжди є безальтернативним варіантом законної зміни цільового призначення об'єкта нерухомості.

Перелік погоджень, дозвільних та інших документів необхідних для проведення реконструкції, як способу зміни цільового призначення об'єкта нерухомості:

- В будь-якому випадку власнику об'єкта нерухомості необхідно мати належним чином оформлені правовстановлюючі документи на об'єкт нерухомості (витяг про право власності, договір купівлі-продажу, рішення суду, тощо,), а також технічний паспорт, паспорт громадянина України або іноземця, ідентифікаційний код.

- Надалі, слід звернутись до проектанта, і з його допомогою отримати містобудівний розрахунок.

- В подальшому вказаний містобудівний розрахунок разом із іншими документами подається до місцевого органу архітектури для отримання містобудівних умов та обмежень.

- Орган архітектури видає містобудівні умови та обмеження в яких визначаються основні вимоги яких слід дотриматись власнику об'єкта нерухомості та проектанту під-час розробки та погодження проекту реконструкції. В деяких випадка містобудівні умови та обмеження не вимагаються. Перелік таких випадків визначений Наказом Мінрегіону від 06.11.2017 № 289.

- У разі якщо реконструкція передбачає не тільки зміну цільового призначення об'єкта нерухомості, але і збільшення потужностей електроприладів, або додаткове споживання води, газу, тепла, тощо, то власник має отримати від постачальників відповідних послуг технічні умови, виконання яких дозволить отримання необхідних кіловат електроенергії, кубометрів води, газу, тощо. В такому випаду отримання технічних умов передує підготовці проекту реконструкції.

- В залежності від вимог визначених в містобудівних умовах, власнику може буде необхідно отримати додаткові погодження. Зокрема погодження від співаників багатоквартирного будинку в якому розташована квартира або нежитлове приміщення цільове призначення яких він планує змінити. Якщо об'єкт нерухомості перебуває в будинку, що є історичною або культурною пам'яткою, то слід отримати погодження від уповноваженого органу захисту пам'яток, тощо.