Як не втратити оренду і підготуватися до скасування мораторію на продаж землі

Верховна Рада у жовтні вкотре продовжила мораторій на продаж земель сільгосппризначення. У зв’язку з цим оренда землі й надалі залишається головним активом аграрних компаній.

Відтак, оформлення оренди та переоформлення договорів оренди землі на новий термін для більшості с/г виробників-орендарів землі, які розуміють, що, коли буде скасовано мораторій та розпочнеться продаж землі, на коні опиниться той, у кого буде оренда землі, продовжує бути першочерговим завданням. Адже у разі продажу наданої в оренду землі переважне право на придбання землі матиме, звичайно, орендар.

Що потрібно знати, переукладаючи договори оренди землі, та про що не варто забувати, щоб не втратити оренду та переоформити договори на новий строк, яким чином має здійснюватися переоформлення договорів, чим поновлення відрізняється від продовження та як діяти, якщо орендодавець ухиляється, зволікає з укладенням додаткової угоди до договору чи відмовляється від укладення договору на новий термін, або якщо орендодавець помер, — розповіли адвокат, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олег Качмар та юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олександра Бортман.

Згадайте новину: Верховна Рада продовжила мораторій на продаж сільськогосподарської землі ще на рік

Поновлення, продовження, укладення договору на новий термін: у чому різниця?

Законодавство не містить поняття «переоформлення» договору. Хоча на практиці словосполучення «переоформлення договору» вживається досить часто. Під ним, як правило, розуміють оформлення договору повторно, заново. У законодавстві ж, що регулює договірні відносини сторін щодо оренди землі, є поняття «укладення договору на новий строк», «поновлення договору»; в судовій практиці зустрічається також формулювання «продовження договору». У чому різниця між цими поняттями?

У Законі України «Про оренду землі» є ст. 33, яка має назву «Поновлення договору оренди землі». У ній сказано, що «по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)».

Таким чином, поновлення договору означає оформлення договору повторно, заново, на новий строк.

Що стосується поняття «продовження договору», то законодавство не містить такого поняття, хоча суди іноді теж використовують його в розумінні «автоматичного» поновлення договору оренди, термін дії якого сплив. Зокрема, Верховний Суд України у постановах часом вказує про продовження договорів оренди, зазначаючи про те, що Цивільним кодексом України передбачено поновлення договору оренди, що зводиться до автоматичного продовження попередніх договорів оренди на той самий строк.

Відтак, договір оренди може бути поновлений (переоформлений) або 1) шляхом укладення договору оренди на новий строк (з особою, яка має переважне право на укладення договору на новий строк), відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону, або 2) шляхом «автоматичного» поновлення (продовження) договору оренди, строк дії якого сплив, на той самий строк, відповідно до частини 6 статті 33 Закону (постанови Верховного Суду України від 25.02.2015 р. у справах № 6-10цс15 та № 6-219цс14).