Сьогодні «квартирне питання» не втрачає своєї актуальності.
Кожна сім’я мріє про власну квартиру. Однак, як розібратись та не потонути в морі пропозицій від забудовників?
Звичайно, одним з вирішальних факторів є ціна. Але не менш важливим фактором є грамотне юридичне оформлення інвестиції в нерухомість.
Адвокатське бюро Андрія Волинця розпочинає рубрику «СХЕМИ ФІНАНСУВАННЯ ЖИТЛОВОЇ НЕРУХОМОСТІ».
ЯКІ НАЙБІЛЬШ ПОПУЛЯРНІ СХЕМИ ІНВЕСТУВАННЯ?
Давайте детально розглянемо які ж схеми фінансування будівництва поширені сьогодні на ринку нерухомості. Отож, найчастіше забудовники використовують наступні механізми залучення коштів у будівництво житла:
1) ФОНДИ ФІНАНСУВАННЯ БУДІВНИЦТВА
2) ПОПЕРЕДНІ ДОГОВОРИ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ
3) ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ КООПЕРАТИВИ
4) ФОРВАРДНІ КОНТРАКТИ
5) ЦІЛЬОВІ ОБЛІГАЦІЇ
6) ІНСТИТУТИ СПІЛЬНОГО ІНВЕСТУВАННЯ (ВЕНЧУРНІ ФОНДИ)
Усі вони мають як переваги так і недоліки. При чому, ці переваги можуть стосуватись обох сторін – покупця та продавця нерухомості.
Сьогодні поговоримо про схему фінансування будівництва через форвардні контракти. Цей вид інвестування з кожним роком набуває все більшої популярності. Насамперед це стосується забудовників житла. Адже саме забудовник визначає яку саме схему інвестування застосовувати при новому будівництві.
ЩО ТАКЕ ФОРВАРДНИЙ КОНТРАКТ?
Форвардний контракт досить незвичне слово для пересічного покупця нерухомості. І саме тому багато клієнтів насторожено дивляться на такий вид інвестування в житло. Однак, насправді, в ньому немає нічого страшного.
Під форвардним контрактом розуміється вид зобов’язання, який полягає в отриманні певних привілегій (пільгових умов) власника цього контракту у майбутньому. Це один із видів фінансових інструментів (деривативів), які активно застосовують у біржовій торгівлі (як на товарних так і на фондових ринках). Аналогом таких деривативів є також так звані ф’ючерси, опціони та інші.
У забудовника після одержання дозвільних документів на будівництво автоматично виникає право розпоряджатися майновими правами на квартири.
Це право він може реалізовувати:
1) шляхом безпосереднього продажу цих майнових прав
2) шляхом реалізації свого права на продаж таких майнових прав.
Ця 2-га можливість реалізовується за допомогою форвардних контрактів.
Володілець форвардного контракту отримує ексклюзивне право на придбання майнових прав на конкретний об’єкт нерухомості. Квартира, яка буде в майбутньому побудована є активом, який неодмінно (після створення об’єкту нерухомості) буде об’єктом цивільного обороту. Тобто це така ж цінність як і нерухомість, товари, цінні папери тощо.
А отже права на ще не створену квартиру теж можуть бути предметом цивільних договорів.
Права на побудовану в майбутньому квартиру є власністю забудовника. Однак на стадії будівництва він як власник може розпоряджатись ними на власний розсуд, в т.ч. визначати ексклюзивні права на придбання тої тчи іншої квартири, і визначати вартість (ціну) такого ексклюзивного права.
Тому, забудовник може відступити за форвардним контрактом таке право третім особам (наприклад, потенційним інвесторам, або інвестиційним компаніям). Як правило покупцем таких ексклюзивних прав на придбання квартири, виступають компанії з управління активами.
Як правило усі вони мають акредитацію на біржі, і можуть придбати у забудовників форвардні контракти на право купівлі квартири.
Предметом такого форвардного контакту є ексклюзивне (виключне) право на придбання 100% майнових прав на квартиру.
ПРОЦЕДУРА РЕАЛІЗАЦІЇ СХЕМИ ФОРВАРДНИХ КОНТРАКТІВ
Схему реалізації цього механізму можна умовно поділити на три етапи:
Блог