Переважне право орендаря на продовження договору оренди НЕ є абсолютним (ВС/КЦС № 625/166/18 від 18.04.2019р)

Фабула судового акту: Частинами 1, 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

Вказані норми кореспондуються з положеннями ст. 777 ЦК України.

Але чи вказують названі положення закону на автоматичну пролонгацію таких договорів?

Касаційний цивільний суд у постанові, що пропонується до уваги вказав, що НІ.

Згідно матеріалів справи, рішення у якій аналізується, між сільгосппідприємством та власниками земельних ділянок було укладено наступні договори оренди земельних ділянок строком на 10 років.

До закінчення строку ді вказаних договорів, орендар, відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» направило орендодавцям лист про намір продовжити дію вказаних договорів із проектом додаткової угоди до згаданих договорів.

Проте, орендодавці, посилаючись на небажання продовжувати договір оренди з вказаним сільгосппідприємством, а також бажання самостійно використовувати земельну ділянку, повідомили орендаря про заборону використання належних їм земельних ділянок.

У подальшому власники спірних земельних ділянок уклали договори емфітевзису, які були зареєстровані і відповідно до яких власники передали іншому підприємству право володіння та право цільового користування оспорюванними земельними ділянками для сільськогосподарських потреб, зберігаючи за собою право розпорядження ними.

У зв’язку із цим первинний орендар звернувся до суду із позовом про визнання договорів емфітевзису недійсними, оскільки такі порушують його переважне право як попереднього орендаря.

Рішенням районного суду вказані вимоги задоволено.

На думку суду першої інстанції у зв’язку із встановленням факту належного виконання попереднім орендарем умов договорів оренди, дотримання ним строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, відсутності попереднього повідомлення орендаря щодо наміру укладення нового договору користування з новим користувачем, договори емфітевзису, укладені з іншим сільгосппідприємством, є недійсними, як такі, що порушують переважне право позивача на поновлення договору оренди внаслідок укладення правочину з іншою особою на користування спірною земельною ділянкою.