Договір емфітевзису земельної ділянки підлягає обов’язковій держаній реєстрації (ВС/КЦС № 311/4089/15-ц від 18.04.2018)

Фабула судового акту: Відповідно до частини 1 статті 102-1 Земельного кодексу України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

При цьому згідно п. 3 ч. 1 ст. 395 ЦК України емфітевзис є речовим правом на чуже майно.

Однак норми Земельного та Цивільного кодексів України не зазначають, чи є обов’язковою державна реєстрація такого типу договорів.

Касаційний цивільний суд зробив висновок про те, що останні мають бути зареєстровані у відповідних органах.

У даній справі власником земельної ділянки було укладено договір оренди останньої на 10 років.

Однак через два роки той же власник передав право користування вказаною земельною ділянкою іншій особі, але веж на підставі договору емфітевзису.

У зв’язку із цим орендар звернувся до суду із позовом про визнання договору емфітевзису недійсним оскільки останній не відповідає вимогам частини першої статті 203 ЦК України, оскільки його було укладено під час дії іншого договору, перереєстрацію або розірвання якого не зареєстровано у книгах реєстрації договорів оренди землі.

Рішенням місцевого суду у задоволенні позову було відмовлено. На думку суду оспорюваний договір емфітевзису не може бути визнаний недійсним, оскільки він є фактично не укладеним, у зв'язку з нездійсненням його державної реєстрації.

Суд апеляційної інстанції із таким рішенням не погодився та, скасовуючи рішення суду першої інстанції, вказав, що договір встановлення емфітевзису був укладений під час дії договору оренди цієї ж земельної ділянки, тобто без вирішення питання про припинення або розірвання договору оренди земельної ділянки, а також не пройшов державної реєстрації, як того вимагали положення статей 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оспорюваним правочином порушене право власності позивача, тому наявні підстави для визнання договору встановлення емфітевзису недійсним та повернення земельної ділянки у власність позивача.

На вказані рішення користувачем землі на підставі договору емфітевзису було подано касаційну скаргу, яку вмотивовано тим, що законодавством не передбачено обов'язку щодо державної реєстрації такого договору. При цьому на момент укладення спірного договору емфітевзису договір оренди земельної ділянки не мав для його сторін жодних юридичних наслідків, а також те, що відповідач не міг порушити право власності позивача на земельну ділянку, оскільки об'єктом договору емфітевзису є лише право володіння та цільового користування земельною ділянкою, а не право власності на неї.

Проте Касаційний цивільний суд із такою думкою не погодився і зазначив наступне.