Управитель vs ЖЕК: нова вивіска чи реальні зміни?

В чому взагалі полягає різниця між управителем та компанією, яка зараз продовжує обслуговувати наш будинок і яку ми звикли називати ЖЕКом, розповідає blog.liga.net

Сьогодні мешканці багатоповерхівок стоять перед непростою проблемою: що робити зі своїм багатоквартирним будинком, кому довірити управління ним? Варіант створити ОСББ та управляти будинком самостійно більш-менш зрозумілий. Але коли розглянути інший варіант - передати управління будинком управителю - то виникає багато запитань. Зокрема, а в чому взагалі полягає різниця між управителем та компанією, яка зараз продовжує обслуговувати наш будинок і яку ми звикли називати ЖЕКом?

Поняття “управитель” з’явилося у 2015 році з прийняттям Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Цей закон чітко закріпив три форми управління багатоквартирним будинком: (1) самостійно співвласниками, (2) через ОСББ, та (3) за допомогою управителя. Згодом, 10 червня 2018 року із введенням в дію частини норм Закону “Про житлово-комунальні послуги” було додатково врегульовано відносини між управителем та співвласниками будинку.

В чому ж полягає різниця між управителем та “старим ЖЕКом”?

Користуйтеся консультацією: Долг за коммуналку - что делать должнику? Советы адвоката Москаленко А.В.

1. Різний порядок виникнення у будинку.

Раніше відносини між мешканцями та обслуговуючими підприємствами (в тому числі ЖЕКами) були монополізованими. Таким чином, ЖЕК з'являвся або за рішенням органу місцевого самоврядування, або від забудовника і набував легітимності після затвердження муніципалітетом тарифу на утримання відповідного будинку. Тобто у співвласників не було реального механізму впливу на те, хто буде обслуговувати їх будинок, яким чином відмовитися від послуг цієї компанії та залучити іншу. Єдиним шляхом для відмови від її послуг було створення ОСББ та прийняття рішення про зміну форми управління.

Сьогодні, відносини між управителем та співвласниками є ринковими, тобто управитель з’являється у будинку за ініціативою співвласників. Вони або самостійно приймають рішення про його обрання на своїх зборах, або звертаються до органу місцевого самоврядування з проханням провести конкурс. Якщо співвласників перестане влаштовувати робота управителя, вони можуть провести збори та прийняти рішення про залучення іншої компанії. Співвласники можуть вільно обирати управителя серед усіх компаній, що представлені на ринку. Але при виборі управителя варто враховувати, що він повинен мати у штаті щонайменше одну особу, яка пройшла професійну атестацію за фахом “менеджер (управитель) багатоквартирного будинку (групи будинків)”.

2. Різне формування вартості послуг.

Вартість послуг ЖЕКу встановлювалася на підставі тарифу, який раніше затверджував орган місцевого самоврядування. ЖЕК подавав розрахунок своїх витрат на утримання відповідного будинку, і орган місцевого самоврядування приймав рішення, чи є цей розрахунок достатньо обґрунтованим для бажаного тарифу. Співвласники не мали можливості впливати на процес розрахунку та затвердження тарифу.

Натомість, вартість послуг управителя є договірною: вона погоджується управителем зі співвласниками та зазначається у договорі між ними. Для зміни вартості своїх послуг управитель має ініціювати збори співвласників (або загальні збори, якщо у будинку є ОСББ) та обгрунтувати, чому необхідно прийняти рішення про внесення змін до договору та погодити нову ціну його послуг. Жоден органи влади або місцевого самоврядування (за винятком призначення управителя за результатами конкурсу) не має права впливати на ціну послуги з управління, оскільки вона є договірною.