1. Поновлення договору оренди (Постанова Великої Палати ВС від 10 квітня 2018 року № 594/376/17-ц).
Приймаючи рішення по цій справі, Велика Палата Верховного Суду, переглянувши справу у спорі про визнання договору оренди землі поновленим, вказала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів:
орендар належно виконує свої обов’язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк;
до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою;
орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
2. До прийняття цього рішення Великою Палатою практика ВС йшла іншим шляхом, а саме в рішеннях зазначалось, що для цього необхідне виконання двох умов (1) орендар продовжує користуватись орендованою ним земельною ділянкою; 2) орендодавець протягом місяця з дня закінчення строку дії договору не висловив заперечень щодо такого користування), і що частина шоста статті 33 Закону, при цьому, не передбачає звернення орендаря до орендодавця, а переговори сторін щодо зміни істотних умов не проводяться (Постанови від 21.02.2018 р. по справі 908/1164/17 та від 21.02.2018 р по справі 917/772/17).
3. Укладання договорів про спільну діяльність замість договорів суборенди (Постанова ВС від 10.05.2018 року у справі № 924/263/17)
Укладання договорів про спільну діяльність де умови договору відповідають змісту договору оренди землі є неправомірним. Такі договори визнаються судами недійсними. Підставою є відсутність рішення (погодження) відповідного органу місцевого самоврядування на передачу земельної ділянки в суборенду.
ВС не прийняв доводи з приводу того, що оспорюваний договір не може вважатись договором оренди через відсутність істотних умов договору оренди землі та підписаного між сторонами акту приймання-передачі земельної ділянки суд до уваги не прийняв, оскільки в даному випадку неналежне оформлення відносин оренди земельної ділянки і є тим способом, завдяки якому досягається прихована мета передачі в користування земельної ділянки.
4. Стягнення орендної плати за користування земельною ділянкою без оформлення договору оренди (Постанова Великої Палати ВС від 23.05.2018 року по справі № 629/4628/16-ц).
До цього Верховний суд України висловлював різну позицію. Деякий час суд зазначав, що кошти підлягають стягненню з користувача земельної ділянки як заподіяна комунальному чи державному майну шкода. Потім позицію було змінено и зроблено висновок, що кошти, які мали бути сплачені користувачами і отримані територіальною громадою чи державою як орендна плата за користування земельними ділянками, є безпідставно збереженими коштами та підлягають стягненню на підставі статті 1212 ЦК України.
В цьому році Велика Палата Верховного Суду у своєму рішенні остаточно визначила і вказала на те, що кошти з повинні стягуватись з користувача земельної ділянки на підставі (в порядку) статті 1212 ЦК України.
Суд зазначив, що для деліктних зобов’язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних – приріст майна у набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов’язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов’язаннях. Натомість, для кондикційних зобов’язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.
5. Юрисдикція спорів про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права оренди земельної ділянки (Постава Великої Палати ВС від 4 вересня 2018 року по справі № 823/2042/16).
Велика Палата Верховного Суду вважає, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права оренди земельної ділянки має розглядатися як спір, що пов’язаний з порушенням цивільних прав позивача на земельну ділянку іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо тієї ж земельної ділянки. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Участь державного реєстратора в якості співвідповідача (якщо позивач вважає його винним у порушені прав) у спорі не змінює його цивільно-правового характеру.
Скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи в порядку адміністративного судочинства не дозволяє остаточно вирішити спір між цими особами. Тож не виконується основне завдання судочинства. У таких спорах питання правомірності укладення цивільно-правових договорів, на підставі яких відбулись реєстраційні дії, обов’язково постають перед судом, який буде вирішувати спір, незалежно від того, чи заявив позивач вимогу щодо оскарження таких договорів.
В зазначеній категорії справ вирішуються спори про цивільне право між особами, які вимагають скасування державної реєстрації, й особами, за якими зареєстровано право чи обтяження. А тому мають розглядатися судами господарської або цивільної юрисдикції залежно від суб’єктного складу сторін спору.
Автор дайджесту: honcharuk & partners law firm
Блог