Суперфиций: особенности правового регулирования

Суперфиций… это сложное слово, которое далеко не всегда произносят правильно и еще реже правильно понимают, что оно означает. А означает оно право застройки земельного участка – один из старейших в мировой практике правовых институтов, берущий начало еще в римском праве.

В Древнем Риме superficies был правом пользования земельным участком для строительства и/или обслуживания строения. Это право было вещным, отчуждаемым и наследуемым. Возникал суперфиций на основании договора, но поскольку специального договора суперфиция римское право не знало, чаще всего использовались договора купли-продажи (empcio-vindicio) и аренды (locatio).

Рецепция римского права привела к широкому распространению института суперфиция в современных правовых системах, включая и Украину. В украинском праве институт суперфиций регулируется, преимущественно, нормами Гражданского и Земельного кодексов.

Нормативное регулирование

Нормативное закрепление в отечественном законодательстве суперфиций получил относительно недавно, но на сегодняшний день используется он достаточно широко. При этом, несмотря на повсеместное признание, нормативное регулирование суперфиция остается достаточно скудным и не лишено очевидных пробелов. С одной стороны, это плохо – дает почву для различных подходов и толкований. С другой стороны – позволяет гибко использовать суперфиций для регулирования правоотношений между землевладельцем и застройщиком.

В Гражданском кодексе суперфицию посвящена Глава 34, статьи 413 – 417, в Земельном – Глава 161, статья 102- 1.

Статья 413 ГК определяет, что собственник земельного участка имеет право предоставить его в пользование иному лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и иных сооружений и зданий.

Суперфиций возникает на основании договора или завещания.

Суперфиций является возмездным правом, т.е. собственник земли имеет право получать плату за пользование.

Договор, которым устанавливается суперфиций, определяет объем прав как собственника земельного участка, так и землепользователя (суперфициария).