Проблемні аспекти земель ОСББ

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку – надалі також ОСББ, створюється з метою – не тільки – захисту та реалізації прав співвласників, а ще з метою належного утримання та використання майна співвласників багатоквартирного будинку. Якщо реалізація прав на спільне майно, як от приміщення загального користування, несучі чи інші конструкції, обладнання, більш-менш зрозуміла – то із землею законодавець заплутав так, що на практиці виникають «тупикові» ситуації. В чому полягають проблемні аспекти землі ОСББ – розберемось нижче.

Читайте статтю: Загальні збори ОСББ: проблемні аспекти скликання та проведення

Зміст:

• Що таке «земля ОСББ»?
• Як же визначається реальний розмір землі ОСББ?
• Чи є нормативні положення для визначення конкретних розмірів (меж) земель ОСББ?
• Право власності та право постійного користування: труднощі відведення державної/комунальної землі
• Детальніше про право постійного користування землею ОСББ
• Щодо земель державної власності
• Щодо земель комунальної власності
• Щодо судової практики із цих питань
• Щодо автоматичного переходу речових прав на землю внаслідок набуття права власності на житловий будинок, споруду

Що таке «земля ОСББ»?

В першу чергу варто зазначити, що поняття «земля ОСББ» не визначено ні профільним законом – «Про ОСББ», ні іншими.

Так, із частин 1,2 статті 42 Земельного кодексу України (надалі – «ЗК») можна зробити висновок, що у власність (постійне користування) співвласникам, або в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління будинками передаються наступні:

• земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки;
• земельні ділянки на яких розташовані належні до таких будинків будівлі, споруди;
• прибудинкові території. Поняття прибудинкові території міститься в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», так до прибудинкової відноситься - територія навколо багатоквартирного будинку, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у такому будинку. Розташовується осбб прибудинкова територія в межах першої і другої земельної ділянки із цього списку, а визначається (для конкретного будинку) на підставі містобудівної – та як наслідок – землевпорядної документації.

В сукупності такі землі можна назвати «землі ОСББ», хоча юридично така назва є умовною – оскільки належати на праві власності такі землі можуть далеко не всім ОСББ.

Мова йде про те, що у зв'язку із різними етапами реформ із управління багатоквартирними будинками, в деяких випадках, ОСББ створювалися на базі новобудов, забудовники яких передавали у власність ОСББ землі, якими володіли самі на праві приватної власності. У таких випадках земельні ділянки дійсно належать ОСББ на праві приватної власності тому й є «землями ОСББ».

Деякі новобудови створювалися на орендованих приватних землях – і відповідно – отримували можливість реалізувати своє право на землю через укладення договорів оренди приватних земель. При цьому вони ставали користувачами землі під будинками, допоміжними будівлями, спорудами та прибудинкової території ОСББ. Власник – при цьому – інший, але, керуючись безпосереднім користувачем землі можна також назвати їх «землі ОСББ».

Але, більшість будинків, все ж таки розташовані на землях державної або комунальної власності. Це стосується і новобудов, забудовники яких не придбавали землю, а отримували її на умовах оренди із земель державної/комунальної власності. Це ж стосується і ОСББ створених в уже давно існуючих будинках, співвласники яких отримали у власність житлові/нежитлові приміщення в таких - і у цьому випадку землі перебувають у державній власності, або ж у власності територіальних громад (комунальній власності). Існуючі наразі труднощі передачі таких земель у власність ОСББ, як юридичної особи, та труднощі передачі співвласникам, як фізичним особам, таких земель у власність чи у постійне користування - якраз і призводять до умовності поняття «землі ОСББ».

Втім, не дивлячись на різноплановість титулів володіння землями, чи передумов для їх набуття об'єднаннями, використовуватимемо поняття «землі ОСББ» для зручності розуміння матеріалу. Адже, як вказує Цивільний кодекс (стаття 382) та Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, прибудинкова територія – є спільним майном багатоквартирного будинку (п.6, ч.1, ст.1).

Цікава судова практика склалася з огляду можливості захистити свої права на прибудинкову територію, у випадках, якщо ОСББ не належить ні право власності (ні інше речове право) на землі. Так, зокрема, у Постанові ВС КГС від 17 квітня 2018 року, справа № 914/1521/17 - суд зазначив, що для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку. У цій справі, ОСББ (будучи одним із позивачів) подало позов та доводило неправомірність рішення органу місцевого самоврядування, щодо відведення суміжної земельної ділянки певній ТОВ. На переконання ОСББ, земельна ділянка - яку бажало отримати ТОВ, і на яку було затверджено проект землеустрою - оскаржуваним рішенням органу місцевого самоврядування - містило територію, яка є заїздом до вказаного будинку. Це, на погляд ОСББ, порушувало права мешканців будинку.