Проблеми набуття права власності на допоміжні приміщення у багатоповерхових будинках

Допоміжні приміщення є спільним майном багатоквартирного будинку. З-поміж інших приміщень їх вирізняє особливе функціональне призначення: забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців.

До допоміжних приміщень належать колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери, інші підсобні та технічні приміщення.

Допоміжні приміщення знаходяться у спільній сумісній власності співвласників як квартир, так і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. При цьому мова йде не лише про приватизовані, але й про неприватизовані квартири: їх власники також є співвласниками допоміжних приміщень будинку.

Право власності на допоміжні приміщення є дещо обмеженим. Так, спільне майно не можна поділити між співвласниками. Також співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна, а кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із спільного майна в натурі для звернення стягнення на неї.

Виникнення права власності на допоміжні приміщення має певні особливості. Дане питання було розкрите в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 р. № 4-рп/2004, а згодом – конкретизоване рішенням Конституційного Суду України від 09.11.2011 р. № 14-рп/2011.

Суд прийшов до чіткого висновку, що допоміжні приміщення передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир. Співвласники квартир і нежитлових приміщень стають співвласниками допоміжних приміщень незалежно від підстав набуття права власності (у т.ч. купівля-продаж, спадкування, інші цивільно-правові угоди). При цьому жодних додаткових дій для підтвердження права власності на допоміжні приміщення вчиняти не потрібно.

Допоміжні та нежитлові приміщення

Важливо зауважити, що виникнення права власності залежить від статусу приміщення: допоміжне чи нежитлове.

До нежитлових відносяться ті приміщення, що які з самого початку будувалися не як допоміжні, а як такі, що мають інше призначення. Саме до такого висновку прийшов Верховний Суд в постанові від 06.08.2019 р., справа № 914/843/17.

Наприклад, в більшості сучасних новобудов в підвалі розміщуються паркінги. Такі приміщення не можуть вважатися допоміжними і знаходитися в спільній сумісній власності, а право власності на них (наприклад, на окремі машино-місця) реєструється за певними особами, які їх придбали.

Основна ознака, яка дозволяє розмежувати допоміжні та нежитлові приміщення, - їх функціональне призначення.