Вопрос перехода права собственности или аренды на земельный участок в случае приобретения права собственности на расположенных на нем объектах недвижимости всегда стоял на повестке дня, поскольку является урегулированным несовершенно, а существующие нормы законодательства, которые предусматривают такой переход, не сопоставляются с положениями специального законодательства, и общими принципами гражданского права, в связи с чем по своей правовой природе являются мертвыми и не применяются на практике. Речь идет, в частности, о применении ст. 377 ГК Украины и ст. 120 ЗК Украины.
Так, ст. 377 ГК Украины устанавливает, что к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя).
Аналізуйте судовий акт: Орендарю до місцевої ради слід звертатись із вимогою «розірвати договір оренди землі» після того як він відчужив будівлю, яка знаходиться на цій землі, автоматично оренда не припиняється (ВГСУ 19 квітня 2017р., № 904/6738/16)
Вместе с тем, ст.120 ЗК Украины определяет, что в случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, находящиеся в собственности, пользовании другого лица, прекращается право собственности, право пользования земельным участком, на котором расположены эти объекты. К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом, здание или сооружение, размещенные на земельном участке, находящемся в собственности другого лица, переходит право собственности на земельный участок или его часть, на которой они размещены, без изменения его целевого назначения. Часть 2 ст.120 ЗК Украины отмечает, что если жилой дом, здание или сооружение размещены на земельном участке, находящемся в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на котором они размещены на тех же условиях, и в том же объеме, что были у предыдущего землепользователя.
Однако, пока что, существующие положения специального законодательства, и отсутствие четко урегулированной процедуры перехода указанного права, фактически блокируют действие норм гражданского и земельного кодексов и делают невозможным автоматический переход права собственности или пользования такими участками.
Аналізуйте судовий акт: У випадку купівлі -продажу нерухомості на орендованій ділянці за землю платять обидва: продавець - орендну плату до припинення договору оренди, покупець плату за землю до оформлення договору оренди (ВСУ від 8.06. 2016р. у сп. № 21-804а16)
В частности, частью 3 статьи 7 Закона Украины «Об аренде земли» определено, что к лицу, к которому перешло право собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном земельном участке, также переходит право аренды на этот земельный участок. Договором, предусматривающим приобретение права собственности на жилой дом, здание или сооружение, прекращается договор аренды земельного участка в части аренды предыдущим арендатором земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, здание или сооружение.
Из содержания указанной нормы усматривается, что в договоре об отчуждении здания или сооружения должно быть указано о прекращении договора аренды земельного участка, на котором такое здание расположено. Однако как быть, если такие условия не прописаны в договоре, или другая сторона уклоняется от прекращения такого договора, поскольку гражданским кодексом предусмотрено, что расторжение договоров должно происходить тем же способом и в той форме, в которой такой договор заключался.
В свою очередь, Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» предусматривает обязательное проведение государственной регистрации прав собственности на земельные участки, а в случае если такие участки относятся к государственной или коммунальной собственности, приобретение права собственности на них возможно при условии принятия соответствующего решения органом государственной власти или местного самоуправления.
Аналізуйте судовий акт: У випадку відчуження нерухомості попередній власник сплачує плату за землю або орендну плату до оформлення новим власником правовстановлюючого документу на земельну ділянку ( ВАСУ, головуючий суддя Костенко М. І).
Блог