Принципи оскарження тарифів ОСББ

Предмет позову не врегульований законодавством та судовою практикою. Він має важливе соціальне значення, стосується мільйонів осіб, які мешкають під тиском ОСББ. Позов може бути розглянутий в умовах неповноти законодавства, ст.10.10 ЦПК.

Касаційний суд вже проявляв певну активність по затиканню прогалин законодавства про ОСББ. Наприклад: “ОСББ «ЖК Парковий» у розумінні ПКЕЕ є населеним пунктом, а його члени є споживачами населеного пункту,” 203/649/16-ц.

Суд не може відсторонитися від надання оцінки тарифам ОСББ через концепцію саморегулювання. ОСББ не аналогічно клубу філателістів, членство в якому є добровільним та практично безкоштовним. Міноритарні співвласники опинилися в ОСББ проти своєї волі, їхні інвестиції є значними, а бар’єр залишення ОСББ через продаж житла є дуже високим. Отже, ОСББ не може розглядатися як саморегульована організація, яка вільно приймає будь-які рішення щодо своїх членів без судового нагляду.

За правовою природою, майно ОСББ є спільною сумісною власністю. Закон “Про ОСББ” довільно змінив загальний порядок користування цим майном за згодою всіх власників (ст.369.2 ЦКУ), замінив на дещо незрозуміле.

“... якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів,” ст.10 Закону. “Прийняття таких рішень” статутом завжди передбачене. Законодавець мав на увазі можливість передбачити в статуті голосування інакше як кваліфікованою більшістю, проте не зміг сформулювати навіть цього.

“Статутом об’єднання може бути встановлено інший порядок визначення кількості голосів, що належать кожному співвласнику на загальних зборах”, там же. Чи відмовиться суд від розгляду, якщо 51% співвласників встановлять такий порядок визначення кількості голосів, що надасть їм кваліфіковану більшість?

Якість Закону “Про ОСББ” настільки низька, що для практичного використання, він потребує активної судової інтерпретації.

Предметом позову є оскарження “переліку та розмірів внесків і платежів співвласників” (надалі - тарифів) ОСББ. Тарифи можуть бути оскаржені як рішення загальних зборів, ст.10 Закону “Про ОСББ”. З яких підстав? В Законі передбачена тільки процедура прийняття рішення щодо тарифів. Отже, таке рішення може бути визнано недійсним тільки з підстав порушення процедури його прийняття: відсутність кворуму чи необхідної більшості.

Законодавець розумів можливість зловживань. Наприклад, ст.6 передбачає альтернативний принцип голосування (одна особа - один голос) у разі, якщо одному суб’єкту належить більш 50% площі будинку. Але в Законі відсутній запобіжник, який не дозволить кільком власникам створити більшість та приймати рішення без урахування здорового глузду інших співвласників. Отже, Закон визначив проблему зловживання більшості, але не вирішив її.

ЦКУ в ст.13.3 забороняє зловживання цивільним правом. Ця загальна норма дозволить оскаржити встановлення тарифів, наприклад, в мільйон гривень за кв.м. Проте, існує сіра зона розміру тарифів, коли вони не направлені на завдання шкоди іншим особам, проте нерозумні, прийняті без урахування їхніх інтересів, та диспропорційно слугують бажанням кількох власників. У термінах філософії права, це коло рішень, які приймаються без дотримання принципу розумності, тобто без реальної дискусії, аналізу фактів та належної готовності бути переконаним у протилежній точці зору, якщо вона відповідатиме фактам. Сумісне управління сумісною власністю в такому випадку перетворюється на нав’язування волі міноритарним співвласникам.

Законодавча вимога розумності тарифів випливає зі ст.13 Закону: “внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна”. Отже, має існувати безпосередній зв’язок між тарифами та витратами за зазначені цілі.