Земля під багатоквартирним будинком: чому співвласники досі без права власності

Питання правового статусу земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, залишається одним із найменш врегульованих аспектів у сфері житлового законодавства України. Незважаючи на те, що законодавство передбачає механізми передачі таких земель у власність співвласникам будинків, на практиці цей процес ускладнений відсутністю належного нормативного інструментарію.

Сьогодні законодавство не містить повноцінного механізму реалізації права співвласників квартир на землю під будинком, що створює ґрунт для судових спорів і юридичної невизначеності. Цю ситуацію поглиблює відсутність затвердженого Урядом порядку, який мав би визначати процедуру передачі землі співвласникам багатоквартирного будинку.

Проблематика: правовий статус земель багатоквартирних будинків

Чинна редакція статті 42 Земельного кодексу України гарантує співвласникам багатоквартирних будинків право на безоплатне отримання земельної ділянки під будинком у власність або постійне користування. Однак відсутність процедурного порядку унеможливлює реалізацію цього права.

Відповідно до статей 375 та 377 Цивільного кодексу України, право на нерухомість прямо пов’язане з правами на земельну ділянку, на якій вона розташована. Однак ці норми майже не застосовні до багатоквартирних будинків у зв’язку з багатосуб’єктністю прав власності.

У зв’язку з цим, виникає ряд проблем, а саме:

• неможливість юридично оформити прибудинкову територію;
• вразливість до посягань третіх осіб на частину землі будинку;
• неможливість ефективного управління та захисту території.

Судова практика: права співвласників потребують захисту

Судова практика стає дедалі більш прогресивною у вирішенні земельних спорів за участю співвласників багатоквартирних будинків.

Зокрема, у постанові Верховного Суду у справі № 910/14564/23 від 18.09.2024 р. було підтверджено право співвласників на отримання прибудинкової території у власність, а передача її третім особам в оренду без їхньої згоди визнана незаконною.

Аналогічно, у справі № 926/927/24 (постанова від 05.03.2025 р.) суд звернув увагу, що співвласники не можуть претендувати на всю земельну ділянку, якщо вона обслуговує також інші об’єкти, але мають право вимагати виділення частини, яка обслуговує безпосередньо їхній будинок.

Загальна правова позиція судів базується на принципі єдності юридичної долі земельної ділянки та споруди, що на ній розташована. Відповідно до цієї концепції, право на землю невід’ємно пов’язане з правом на нерухому річ, і його реалізація не повинна залежати від наявності додаткового рішення органу влади.