Право співвласників багатоквартирного будинку на витребування спільного майна із чужого незаконного володіння

Досить непоодинокими є ситуації, коли співвласники багатоквартирного будинку стикаються із незаконним відчуженням приміщень, що перебувають у спільній сумісній власності.

Зазвичай це відбувається у зв’язку з ототожненням понять «допоміжні приміщення» та «нежитлові приміщення». Начебто і перше і друге не є житловим фондом, проте, перше – може відчужуватись, друге - ні.

Визначення цих категорій надається в Законі України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

Нежитлове приміщення – це ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.

Статус нежитлового приміщення має бути визначеним у технічній документації та зареєстрований в БТІ. Право власності на нежитлове приміщення набувається на загальних підставах, встановлених законом.

Допоміжні приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, є неподільними і не можуть бути виділеними в натурі.

Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладові, горища, колясочні і т. ін.), відповідно до рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 № 4-рп/2004, передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир.

Власники квартир та нежитлових приміщень повинні знати, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх прав попереднього власника як співвласника.

Отже, власники приватизованих, неприватизованих квартир та нежитлових приміщень втрачають право спільної сумісної власності на допоміжні приміщення після відчуження квартири чи нежитлового приміщення.

Здається все зрозуміло, але у зв’язку з відсутністю чіткого механізму встановлення статусу приміщень є значні складнощі у розмежуванні понять «нежитлові» та «допоміжні». Нажаль, цим користуються органи місцевого самоврядування, управителі будинків, замовники будівництва, забудовники та здійснюють продаж «нежитлових» приміщень, які фактично є «допоміжними» і перебувають у спільній сумісній власності.

Витребувати майно з чужого незаконного володіння можливо, але - тільки в судовому порядку. Це вкотре підтверджується рішенням Ковпаківського районного суду м. Суми від 02 серпня 2018 року у справі №592/2447/18.