П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
16 березня 2016 року м. Київ
Судова палата у цивільних справах
Верховного Суду України в складі:
головуючого суддів: Охрімчук Л.І., Гуменюка В.І., Сеніна Ю.Л., Сімоненко В.М., Яреми А.Г., розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_6 до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд», публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кравченко Інеса Володимирівна, комунальне підприємство «Міське капітальне будівництво», про визнання права на майнові права, визнання договорів іпотеки частково недійсними за заявою ОСОБА_6 про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 листопада 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2 липня 2015 року,
в с т а н о в и л а :
У липні 2013 року ОСОБА_6 звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс-Висотбуд» (далі - ТОВ «Альянс-Висотбуд»), публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк») про визнання права на майнові права, визнання договорів іпотеки частково недійсними.
ОСОБА_6 зазначав, що 9 листопада 2009 року між ним (покупець) та ТОВ «Альянс-Висотбуд» (продавець) було укладено договір купівлі-продажу майнових прав на однокімнатну квартиру 43 загальною площею 38,55 кв.м на 9-му поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва вказаного будинку в строк до ІІ кварталу 2010 року передати йому за актом передачі-приймання. Позивач на виконання умов цього договору сплатив вартість майнових прав на квартиру в розмірі 212 тис. 25 грн. Проте продавець, порушивши умови цього договору, жилий будинок не збудував і не ввів в експлуатацію.
1, 2 та 16 липня 2008 року між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є ПАТ «Укрсоцбанк», та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за якими майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру, було передано в іпотеку банку.
Посилаючись на те, що відповідно до положень Закону України від 5 червня 2003 року № 898-ІV «Про іпотеку» у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, майнові права не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало в іпотеку зазначені майнові права, чим порушило права ОСОБА_6 на проінвестовану нерухомість, уточнивши у процесі розгляду справи позовні вимоги, позивач просив: визнати за ним право на майнові права на об'єкт інвестування - вказану квартиру згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 9 листопада 2009 року; визнати недійсним пункт 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», у частині передачі в іпотеку майнових прав на вказану квартиру; зняти заборону відчуження на цю квартиру та виключити з Державного реєстру іпотек записи про обтяження майнових прав на неї іпотекою.
Суворовський районний суд м. Одеси рішенням від 5 червня 2014 року позовні вимоги ОСОБА_6 задовольнив: визнав за ним право на майнові права на об'єкт інвестування - однокімнатну квартиру 43 загальною площею 38,55 кв. м на 9-му поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1 згідно з умовами договору купівлі-продажу майнових прав від 9 листопада 2009 року; визнав недійсним пункт 1.1 договорів іпотеки від 1, 2 та 16 липня 2008 року, укладених між АКБ «Укрсоцбанк» та ТОВ «Альянс-Висотбуд», щодо передачі в іпотеку майнових прав на зазначену квартиру; зняв заборону відчуження на вказану квартиру та виключив з Державного реєстру іпотек записи про обтяження її іпотекою.
Апеляційний суд Одеської області рішенням від 2 липня 2015 року, залишеним без змін ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 листопада 2015 року, рішення Суворовського районного суду м. Одеси від 5 червня 2014 року скасував та ухвалив нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_6 відмовив.
У заяві про перегляд Верховним Судом України ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 5 листопада 2015 року та рішення Апеляційного суду Одеської області від 2 липня 2015 року ОСОБА_6 просить скасувати зазначені судові рішення та залишити в силі рішення суду першої інстанції з передбачених пунктами 1, 4 частини першої статті 355 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) підстав неоднакового застосування судом касаційної інстанції статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки), що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідності зазначеного судового рішення суду касаційної інстанції викладеним у постановах Верховного Суду України від 17 квітня, 25 вересня 2013 року та 2 грудня 2015 року висновкам щодо застосування у подібних правовідносинах цієї норми матеріального права.
На обґрунтування заяви ОСОБА_6 надав копії: рішень колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня, 26 серпня 2015 року, ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року та постанов Верховного Суду України від 17 квітня, 25 вересня 2013 року та 2 грудня 2015 року.
Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ОСОБА_6 доводи, Судова палата у цивільних справах Верховного Суду України дійшла висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
За положеннями пунктів 1, 4 частини першої статті 355 ЦПК України підставами для подання заяви про перегляд судових рішень у цивільних справах є неоднакове застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що спричинило ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, та невідповідність судового рішення суду касаційної інстанції викладеному у постанові Верховного Суду України висновку щодо застосування у подібних правовідносинах норм матеріального права.
Згідно із частиною першою статті 3604 ЦПК України суд задовольняє заяву про перегляд судових рішень за наявності однієї з підстав, передбачених частиною першою статті 355 цього Кодексу.
У справі, яка переглядається, суди встановили, що 28 лютого 2005 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та управлінням капітального будівництва Одеської міської ради було укладено контракт на будівництво жилого будинку 27 з інженерними мережами в мкр ІІІ-4-2 ж/м Котовського в м. Одесі.
З метою забезпечення будівництва багатоквартирного будинку 1 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд», ТОВ «Альянс-Жилстрой» та АКБ «Укрсоцбанк» було укладено генеральний договір про співробітництво. На виконання цього договору 1 липня 2008 року ТОВ «Альянс-Висотбуд» за договором іпотеки передало в іпотеку АКБ «Укрсоцбанк» майнові права, зокрема й на не закінчену будівництвом квартиру 43 загальною площею 38,55 кв. м, яка розташована на 9-му поверсі жилого будинку за будівельною адресою: АДРЕСА_1.
2 та 16 липня 2008 року між ТОВ «Альянс-Висотбуд» та АКБ «Укрсоцбанк» укладено кредитні договори, за умовами яких банк надав товариству кредит у розмірі 1 млн 9 тис. 323 долари США 60 центів та 741 тис. 137 доларів США 25 центів відповідно.
2 та 16 липня 2008 року з метою забезпечення виконання вказаних договорів між АКБ «Укрсоцбанк» і ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договори іпотеки, за умовами яких товариство передало в іпотеку банку майнові права на не закінчені будівництвом квартири, у тому числі й на зазначену квартиру.
9 листопада 2009 року між ОСОБА_6 та ТОВ «Альянс-Висотбуд» було укладено договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ОСОБА_6 придбав у товариства майнові права на вказану квартиру, яку продавець зобов'язався після завершення будівництва в строк до ІІ кварталу 2010 року передати за актом приймання-передачі покупцеві. ОСОБА_6 зобов'язання за цим договором купівлі-продажу виконав, повністю сплативши вартість об'єкта будівництва в розмірі 212 тис. 25 грн. ТОВ «Альянс-Висотбуд» зобов'язання за цим договором не виконало: у визначені строки будівництво жилого будинку не закінчило, квартиру за актом передачі-приймання позивачу не передало.
Ухвалюючи рішення про задоволення позовних вимог ОСОБА_6, суд першої інстанції керувався тим, що стаття 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час укладення спірних договорів іпотеки) не визначала майнові права як предмет іпотеки; майнові права на об'єкт незавершеного будівництва визначено як предмет іпотеки Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VІ), яким було внесено відповідні зміни до Закону України «Про іпотеку». При цьому суд дійшов висновку про те, що майнові права на спірну квартиру, вартість якої була сплачена позивачем у повному обсязі за договором купівлі-продажу, не могли бути предметом іпотеки, тому ТОВ «Альянс-Висотбуд» неправомірно передало їх в іпотеку банку.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, апеляційний суд, з висновками якого погодився й суд касаційної інстанції, зазначив, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню норми Закону України від 19 червня 2003 року № 979-VІ «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі - Закон № 979-VІ) як спеціального закону, що містить норми щодо укладення іпотечного договору, предметом якого можуть бути майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, тому оспорювані іпотечні договори були укладені відповідно до вимог чинного на той час законодавства. Крім того, ці іпотечні договори укладені до моменту укладення договору купівлі-продажу майнових прав на не закінчену будівництвом квартиру, тобто до виникнення в позивача цих майнових прав. Більш того, позивач обрав неналежний спосіб захисту порушеного права, яке може бути захищене в інший, передбачений законом спосіб, у тому числі шляхом звернення до суду з позовом про визнання недійсним або розірвання вказаного договору купівлі-продажу та відшкодування переданих забудовнику коштів, а не шляхом визнання недійсними оспорюваних договорів іпотеки майнових прав.
Разом з тим у рішеннях колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 15 липня, 26 серпня 2015 року та ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 19 березня 2015 року, які надані заявником для порівняння, суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що спірні договори іпотеки підлягають визнанню недійсними як укладені з порушенням норм статті 5 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка була чинною на час їх укладення), оскільки майнові права на окремі приміщення в жилому будинку ТОВ «Альянс-Висотбуд» мало право передавати в іпотеку лише з 25 грудня 2008 року, коли майнові права було визначено як предмет іпотеки Законом № 800-VІ. Крім того, суд дійшов висновку про те, що майнові права виникли в позивача на підставі договору купівлі-продажу, тому підстав для визнання права на них у судовому порядку немає.
Сервіси для юристів