ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 лютого 2024 року
м. Київ
cправа № 911/854/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 24.10.2023 (головуючий - Козир Т. П., судді - Коробенко Г. П., Кравчук Г. А.) і рішення Господарського суду Київської області від 07.10.2022 (суддя Саванчук С. О.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ"
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "Лендінвест 3000", 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Агролендінвест"
про зобов`язання вчинити дії
(за участю представника відповідачів 1, 2 - Крохмальова Я.Е.)
Вступ
1. Сторонами цього спору є Товариство з обмеженою відповідальністю "Футбольний клуб "Арсенал-Київ" (далі -ТОВ «ФК «Арсенал-Київ», позивач) та Товариство з обмеженою відповідальністю «Лендінвест 3000» (далі - ТОВ «Лендінвест 3000», відповідач-1), Товариство з обмеженою відповідальністю «Агролендінвест» (далі - ТОВ «Агролендінвест», відповдач-2).
2. Позивач у 2015 році уклав з відповідачами сім договорів оренди семи земельних ділянок зі строком дії до 2021 року. У 2019 році відповідачі повідомили позивача про намір розірвати договори оренди у зв`язку з несплатою орендної плати протягом більше трьох місяців підряд.
3. Позивач стверджує, що протягом строку оренди здійснив поліпшення орендованих земельних ділянок на загальну суму понад 1,5 млн грн. Згоду на здійснення поліпшень відповідачі надали шляхом укладення з позивачем ще в 2015 році додаткових угод до договорів оренди. У зв`язку з чим просить зарахувати вартість здійснених поліпшень в рахунок орендних платежів.
4. Відповідачі стверджують, що згоди на поліпшення не надавали та додаткові угоди з позивачем не укладали.
5. Суди обох інстанцій в позові відмовили. Встановили обставину підроблення підпису директора та печаток відповідача на додаткових угодах. У зв`язку з чим констатували відсутність у позивача права на відшкодування вартості поліпшень орендованого майна, оскільки такі поліпшення були здійснені без згоди орендодавців.
6. Верховний Суд за наслідками касаційного перегляду має дати відповідь на питання, чи отримав позивач згоду відповідачів на поліпшення орендованого майна, відшкодування вартості яких він вимагає. Відповідь на це питання негативна, Верховний Суд погоджується з мотивами судів попередніх інстанцій, обґрунтування чого будуть наведені нижче.
Історія справи
Обставини справи, встановлені судами
7. ТОВ «ФК «Арсенал-Київ» (орендар) уклало з ТОВ «Лендінвест 3000» та ТОВ «Агролендінвест» (орендодавці) сім договорів оренди земельних ділянок: від 10.06.2015 за номерами від 01/24/06 до 06/24/06 (з ТОВ «Лендінвест 3000»), від 01.07.2015 за номером 07/24/06 (з ТОВ «Агролендінвест» ) зі строком дії до 10.06.2021 (далі - Договори оренди). Земельні ділянки розташовані у с. Щасливе Київської області; цільове призначення шести земельних ділянок - для розташування і обслуговування об`єктів нерухомості (господарських будівель і дворів), сьомої земельної ділянки - для ведення підсобного сільського господарства. Усі Договори оренди містять ідентичні умови.
8. За твердженнями позивача через місяць - 15.07.2015 сторони уклали сім додаткових угод за №1 до всіх Договорів оренди (далі - Додаткові угоди), ідентичні за змістом, за умовами яких, зокрема: (1) позивач звільняється від сплати орендної плати за період з 01.10.2017 по 20.06.2020; (2) здійснені орендарем витрати на поліпшення орендованих земельних ділянок, які неможливо відокремити без заподіяння шкоди цим ділянкам, підлягають відшкодуванню орендодавцями орендарю протягом дії Договорів оренди та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за Договорами оренди, на підставі підтверджуючих документів; (3) у разі порушення орендодавцем пункту 2.4 Договорів оренди (щодо відмови від права дострокового розірвання договорів) орендодавці сплачують орендарю штраф у розмірі 100 000 доларів США та відшкодовують усі витрати на поліпшення, які неможливо відокремити та збитки пов`язані з достроковим припиненням договору.
9. 03.01.2019 відповідачі повідомили позивача, що розривають Договори оренди у зв`язку з несплатою орендної плати більше трьох місяців підряд.
10. У відповідь на ці повідомлення позивач зазначив, що за умовами Договорів оренди відповідачі гарантували, що достроково не розриватимуть Договори оренди в односторонньому порядку.
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав позову
11. ТОВ «ФК «Арсенал-Київ» звернулось до суду з позовом до ТОВ «Лендінвест 3000» та ТОВ «Агролендінвест» про зобов`язання відповідачів 1 та 2 зарахувати витрати на поліпшення, здійснені позивачем у розмірі 1 544 623,38 грн (6-ти земельних ділянок відповідача-1) та 77 880,17 грн (земельної ділянки відповідача-2) відповідно, в рахунок орендних платежів на користування земельними ділянками згідно з Договорами оренди.
12. Позов мотивований тим, що поліпшення орендованих земельних ділянок на загальну суму 1 622 503,55 грн (збудований цілісний майновий комплекс) були здійснені позивачем за згодою відповідачів, надану ними в Додаткових угодах, у зв`язку з чим позивач має право на зарахування вартості поліпшень в рахунок орендної плати.
Сервіси для юристів