ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 березня 2026 року
м. Київ
cправа № 922/296/25
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Міщенка І. С. - головуючого, Берднік І. С., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання - Кравченко О. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Імпексінвест"
на постанови Східного апеляційного господарського суду від 12.08.2025 (головуюча - Істоміна О. А., судді: Мартюхіна Н. О., Медуниця О. Є.), рішення Господарського суду Харківської області від 16.05.2025 і додаткове рішення цього ж суду від 29.05.2025 (суддя Шатерніков М. І.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Імпексінвест"
до Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд"
про внесення змін до договору оренди.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст позовних вимог і підстав позову
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Імпексінвест" (далі - Позивач, ТОВ "Імпексінвест") звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Акціонерного товариства "Українська залізниця" в особі філії "Центр будівельно-монтажних робіт та експлуатації будівель і споруд" (далі - Відповідач, АТ "Укрзалізниця"), в якому просило:
- внести зміни до укладеного між сторонами Договору оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38ВУМ від 01.04.2020, а саме: скоротити площу орендованих приміщень до 321,06 кв.м., виключивши з орендованої площі частини критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. "Н/1-1" - складські та підсобні приміщення №№ 6, 7, що розташовані в м. Харкові, вул. Плеханівська, 114, літ. Н/1-1 загальною площею 258,60 кв.м., а також встановити нові умови сплати орендної плати, пропорційні до скороченої площі, та застосувати зазначені зміни до даних правовідносин з 28.03.2023;
- зобов`язати АТ "Укрзалізниця" укласти відповідну Додаткову угоду до Договору оренди нерухомого майна від 01.04.2020 № БМЕС-01/38ВУМ, що відображатиме зміну орендованої площі та встановити нові умови орендної плати з 28.03.2023.
2. Обґрунтовуючи позовні вимоги, Позивач посилався на положення статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та статті 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), зазначаючи, що з моменту укладення між сторонами згаданого договору оренди істотно змінились обставини, якими вони керувались при його укладенні.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
3. Розглядаючи заявлений позов, суди попередніх інстанцій встановили, що 01.04.2020 АТ "Укрзалізниця" (як орендодавець) і ТОВ "Імпексінвест" (як орендар) уклали Договір оренди нерухомого майна № БМЕС-01/38-ВУМ (далі - Договір), відповідно до умов якого орендарю за Актом приймання-передачі майна передано в строкове платне користування нерухоме майно загальною площею 585,60 кв.м, а саме: частину критого механізованого складу № 9 нежитлової будівлі літ. Н/1-1 складські та підсобні приміщення № 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, що розташований в місті Харкові та знаходиться за адресою: вул. Плеханівська, № 114, літ. Н/1-1, загальною площею 668,40 кв.м.
4. Іншими умовами Договору сторони визначили таке:
- розмір орендної плати визначається за результатами електронних торгів (аукціону), який відбувся у березні 2020 року і становить за перший базовий місяць березень 2020 року користування за 1 кв.м. майна 50,91 грн, крім того ПДВ 10,18 грн, а всього разом з ПДВ 61,09 грн (п. 3.1.);
- загальний розмір орендної плати за перший базовий місяць березень 2020 року користування Майном становить 29.810 грн, крім того ПДВ 5952 грн, а всього разом з ПДВ 35 772 грн (п. 3.2.);
- Договір набирає чинності з дати його підписання уповноваженим представниками Сторін та скріплення їх підписів відбитками печаток Сторін (за наявності) і діє до 27.03.2023 та в будь-якому разі до повного виконання Сторонам своїх зобов`язань (п. 11.1);
- у разі відсутності заяви однієї із Сторін про припинення цього Договору або зміну його умов не менше ніж за один місяць до закінчення строку дії Договору, Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором, про що Сторони укладають додаткову угоду до Договору (п. 11.10).
5. Факт передачі орендарю у строкове платне користування нерухомого майна підтверджується Актом приймання-передачі майна від 02.04.2020.
6. За твердженнями Позивача, наразі існують підстави для внесення змін до укладеного між сторонами Договору в частині зменшення площі орендованих приміщень та відповідного зменшення орендної плати. Позивач пояснював, що у спірних правовідносинах має місце істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні Договору та не могли передбачити, зокрема це розгортання широкомасштабної воєнної агресії росії проти України, оголошення воєнного стану, постійні обстріли м. Харкова. Ці обставини перебувають поза контролем орендаря, проте безумовно істотно обмежують можливість користування орендованим майном, та у зв`язку з цим, впливають на належне виконання ним зобов`язань за Договором.
7. На підтвердження своїх тверджень Позивач надав, серед іншого, видані Харківською торгово-промисловою палатою Сертифікат про форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили) № 6300/25-0071 від 08.01.2025 та висновок про істотну зміну обставин (hardship) за нормами статті 652 ЦК України № 14/63.01-6 від 17.01.2025, в яких зазначено, що для ТОВ "Імпексінвест" дійсно настала істотна зміна обставин, яка знаходиться поза контролем підприємства і значно обмежує його можливість користуватися орендованим майном та належним чином виконувати зобов`язання за Договором.
8. У висновку Харківської торгово-промислової палати підкреслено, що обмеження можливості користування майном та неможливість виконання зобов`язань у період воєнного стану в Україні, ведення бойових дій у Харківській області та інтенсивних обстрілів прифронтового міста виходять за межі звичайного комерційного ризику. Виконання договору на первісних умовах створює для Позивача надмірне матеріальне навантаження, що суперечить принципам розумності, справедливості та добросовісності.
Сервіси для юристів