ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 квітня 2026 року
м. Київ
справа № 521/3257/19
провадження № 61-12574св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
судді-доповідача - Грушицького А. І.,
суддів: Калараша А. А., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Фаловської І. М.
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , товариство з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест», Перший Суворовський відділ державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області, державне підприємство «СЕТАМ», товариство з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А», приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна, комунальне підприємство «Департамент державної реєстрації», державний реєстратор комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Шевченко Максим Олександрович,
треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , юридичний департамент Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Яни Анатоліївни, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Кіріченко Ірина Євгенівна, державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна, державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович,
розглянув у порядку письмового провадження касаційні скарги товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» та державного підприємства «СЕТАМ» на рішення Малиновського районного суду міста Одеси від 21 січня 2022 року у складі судді Гуревського В. К. та постанову Одеського апеляційного суду від 11 липня 2023 року у складі колегії суддів Таварткіладзе О. М., Заїкіна А. П., Князюка О. В.,
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест», Першого Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області, державного підприємства «СЕТАМ», товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А», приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Фролової Руслани Валеріївни, комунального підприємства «Департамент державної реєстрації», державного реєстратора комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Шевченка Максима Олександровича, треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , юридичний департамент Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Яни Анатоліївни, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Кіріченко Ірина Євгенівна, державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» Кушнерова Римма Вячеславівна, державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович, про визнання недійсним договору, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними електронних торгів, протоколу проведення електронних торгів, акта про електронні торги, свідоцтва про придбання майна з електронних торгів, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора.
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2019 року ОСОБА_1 звернулась до суду із позовом до ОСОБА_2 , товариства з обмеженою відповідальністю «Грані-Інвест» (далі - ТОВ «Грані-Інвест»), Першого Суворовського відділу державної виконавчої служби міста Одеса Головного територіального управління юстиції в Одеській області (далі - Перший Суворовський ВДВС м. Одеса ГТУЮ в Одеській області), державного підприємства «СЕТАМ» (далі - ДП «СЕТАМ»), товариства з обмеженою відповідальністю «РІГЛ А» (далі - ТОВ «РІГЛ А»), приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу (далі - Одеський МНО) Фролової Р. В., комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» (далі - КП «Департамент державної реєстрації»), державного реєстратора КП «Департамент державної реєстрації» Шевченка М. О., треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , юридичний департамент Одеської міської ради в особі державного реєстратора Гайової Я. А., приватний нотаріус Одеського МНО Кіріченко І. Є., державний реєстратор комунального підприємства «Агенція державної реєстрації» (далі - КП «Агенція державної реєстрації») Кушнерова Р. В., державний реєстратор Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров О. В., про визнання недійсним договору, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання недійсними електронних торгів, протоколу проведення електронних торгів, акта про електронні торги, свідоцтва про придбання майна з електронних торгів, скасування запису про державну реєстрацію права власності, визнання незаконним і скасування рішення державного реєстратора.
Позов мотивувала тим, що 11 серпня 2012 року вона уклала з товариством з обмеженою відповідальністю «Грані» (далі - ТОВ «Грані») договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати у власність ОСОБА_1 об`єкт купівлі-продажу, а ОСОБА_1 зобов`язалася прийняти об`єкт купівлі-продажу і сплатити за нього на користь ТОВ «Грані» кошти у розмірі 907 500,00 грн. Об`єктом купівлі-продажу за вказаним договором визначено безумовне майнове право на новозбудоване майно, а саме на нежитлове приміщення у будинку за адресою: АДРЕСА_1 . 21 грудня 2012 року ОСОБА_1 сплатила на користь ТОВ «Грані» кошти у вказаному розмірі.
Після закінчення будівництва будинку, підтвердження його готовності до експлуатації, присвоєння поштової адреси, підписання акта приймання-передавання нежитлового приміщення та оформлення технічного паспорта на нього позивач зареєструвала своє право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 163,8 кв. м.
Однак, як стало відомо позивачу, у 2016 році ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» уклали договір купівлі-продажу майнових прав, за умовами якого ТОВ «Грані» зобов`язалося передати ТОВ «Грані-Інвест» майнові права на нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м у тій самій будівлі, до складу якого, всупереч майновим правам позивача, мали ввійти і площі проінвестованого нею нежитлового приміщення. Після виявлення внутрішньою перевіркою ТОВ «Грані», що укладенням договору з ТОВ «Грані-Інвест» порушуються права третіх осіб, які раніше проінвестували частину площ у відповідному об`єкті, враховуючи, що розрахунок за договором з боку ТОВ «Грані-Інвест» ще не здійснювався, будівля ще не була прийнята в експлуатацію, а приміщення не було передано покупцю, тобто фактичного виконання договору з боку жодної сторони не відбулося, угодою від 17 березня 2016 року ТОВ «Грані» і ТОВ «Грані-Інвест» за взаємною згодою розірвали укладений між ними договір.
Проте ТОВ «Грані-Інвест», не маючи прав на нежитлове приміщення загальною площею 750 кв. м, зокрема і ті площі у його складі, майнові права на які були придбані і повністю оплачені позивачем у 2012 році, 15 серпня 2016 року уклало із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав на таке приміщення, на підставі якого за ОСОБА_2 було зареєстровано право власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 750 кв. м. Після відчуження ОСОБА_2 окремих часток зазначеного нежитлового приміщення на користь ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 у власності ОСОБА_2 залишилося 618/1000 часток, загальною площею 463,40 кв. м, до яких увійшли площі проінвестованого позивачем нежитлового приміщення загальною площею 163,8 кв. м. Ці 618/1000 частин реалізовано з електронних торгів у межах виконавчого провадження, боржником у якому був ОСОБА_2 .
Позивач вказувала, що звернення стягнення на зазначене нерухоме майно відбувалося з порушенням чинного законодавства, а саме: відповідні частки не було виділено в натурі, вони не набули статусу окремих об`єктів нерухомого майна; державний виконавець не дотримався вимог щодо черговості звернення стягнення на майно боржника і не звертався до суду з поданням про визначення частки боржника, а самостійно визначив, які саме приміщення у складі об`єкта нерухомого майна буде передано на реалізацію; звернення стягнення відбувалося всупереч арештам, накладеним судами в інтересах інших осіб, що не були учасниками виконавчого провадження, при цьому інформація про зазначені арешти була відома державному виконавцю і внесена ним до заявки на реалізацію арештованого майна, тобто повідомлена і організатору електронних торгів ДП «СЕТАМ»; з відкритих баз даних ЄДРСР та сайту судової влади України державний виконавець, організатор торгів і потенційні покупці, включаючи ТОВ «РІГЛ А», могли отримати інформацію, яка повинна була поставити під сумнів належність ОСОБА_2 майна, що передавалося на реалізацію.
За наслідками електронних торгів, проведених ДП «СЕТАМ», їх переможцем було визнано ТОВ «РІГЛ А». На підставі акта про проведення електронних торгів приватний нотаріус видав ТОВ «РІГЛ А» свідоцтво про придбання майна з електронних торгів, що суперечило ухвалі суду про забезпечення позову, якою було заборонено нотаріусам Одеського МНО видавати відповідне свідоцтво. Видача свідоцтва є нотаріальною дією, яка мала супроводжуватися проведенням нотаріусом державної реєстрації прав на нерухоме майно, що нотаріус не здійснив.
Також позивач зазначала, що державну реєстрацію права власності ТОВ «РІГЛ А» на придбане майно здійснив державний реєстратор КП «Департамент державної реєстрації» всупереч нормі закону, яка передбачає відмову у державній реєстрації прав, якщо заяву про таку реєстрацію подано не до нотаріуса, який вчинив нотаріальну дію з нерухомим майном, а також всупереч забороні вчинення реєстраційних дій, застосованій ухвалою суду про забезпечення позову; для подолання технічної неможливості проведення реєстраційних дій щодо прав на майно, на яке ТОВ «РІГЛ А» було видано свідоцтво нотаріуса, державний реєстратор відкрив новий розділ у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і присвоїв новий реєстраційний номер тому самому об`єкту нерухомого майна.
Позивач, вбачаючи порушення своїх прав в існуванні державної реєстрації права власності трьох різних осіб на ті самі площі нерухомого майна, права на які вона придбала у 2012 році: за нею (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1767571451101), за ОСОБА_2 (у складі об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1112314651101) та за ТОВ «РІГЛ А» (у складі об`єкта нерухомого майна з реєстраційним номером 1775226351101), що не відповідає вимогам правової визначеності, звернулася до суду з відповідним позовом.
Позивач просила суд:
- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 15 серпня 2016 року № 71/МТ16/16, який укладено між ТОВ «Грані-Інвест» і ОСОБА_2
- скасувати запис про державну реєстрацію за ОСОБА_2 права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_3 (номер запису про право власності 17932879, від 09 грудня 2016 року, запис внесено на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32832890, від 09 грудня 2016 року, державний реєстратор - Гайова Я. А., юридичний департамент Одеської міської ради);
- визнати недійсними електронні торги, які проведені ДП «СЕТАМ» 13 лютого 2019 року, з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224 та складений за наслідками їх проведення протокол № 387778 проведення електронних торгів;
- визнати недійсним акт про електронні торги, які проведені ДП «СЕТАМ» 13 лютого 2019 року з реалізації 618/1000 часток нежитлового приміщення, площею 463,40 кв. м, за адресою: АДРЕСА_4 , нежитлове приміщення № 102, номер лота 327224, переможцем яких визнано ТОВ «РІГЛ А»;
Сервіси для юристів