ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02червня 2026 року
м. Київ
справа № 522/23276/17
провадження № 61-1636св24
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Сердюка В. В. (суддя-доповідач), Осіяна О. М., Сакари Н. Ю.,
учасники справи:
позивач за первісним позовом (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 , правонаступником якої є ОСОБА_2 ,
відповідачі: Комунальне підприємство «Центр державної реєстрації», державний реєстратор Одеської обласної філії Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Іскров Олег Вікторович, ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Долинський Микола Миколайович, Державне підприємство «Сетам», ОСОБА_6 , приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна, державний реєстратор Комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» Шевченко Максим Олександрович,
позивач за зустрічним позовом (відповідач за первісним позовом) - ОСОБА_6 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - Державне підприємство «Сетам», приватний виконавець виконавчого округу Одеської області Долинський Микола Миколайович, приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу Фролова Руслана Валеріївна, Комунальне підприємство «Департамент державної реєстрації» в особі державного реєстратора Шевченка Максима Олександровича,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого
діє Дабіжа Олена Анатоліївна, на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 10 листопада 2020 року у складі судді Домусчі Л. В. та постанову Одеського апеляційного суду від 14 грудня 2023 року у складі колегії суддів Заїкіна А. П., Погорєлової С.О., Таварткіладзе О. М.,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
14 грудня 2017 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» (далі - КП «Центр державної реєстрації»), державного реєстратора Одеської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» (далі - державний реєстратор) Іскрова О. В., ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5, приватного виконавця виконавчого округу Одеської області (далі - приватний виконавець) Долинського М. М., Державного підприємства «Сетам» (далі -ДП «Сетам»), ОСОБА_6., приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу (далі - приватний нотаріус) Фролової Р. В., державного реєстратора комунального підприємства «Департамент державної реєстрації» (далі - державний реєстратор) Шевченка М. О. про скасування рішення державного реєстратора, визнання недійсними договорів купівлі-продажу нерухомого майна, скасування записів про право власності, визнання права власності, визнання електронних торгів недійсними, витребування майна.
Позовні вимоги мотивовано тим, що ОСОБА_1 звернулася до ОСОБА_7 з метою придбання належної останній двокімнатної квартири за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 41,5 кв. м, житловою площею 26,6 кв. м, яка складається з таких приміщень: 1 - житлова кімната, площею 10,1 кв. м; 2 - житлова кімната, площею 16,5 кв. м; 3 - кухня, площею 6,5 кв. м; 4 - санвузол, площею 2,4 кв. м; 5 - коридор, площею 3,3 кв. м; 6 - комора, площею 2,0 кв. м; 7 - балкон, площею 0,7 кв. м (далі - квартира).
Для оформлення технічної документації на квартиру, оплату заборгованості по житлово-комунальним послугам, та інших необхідних дій, що передують укладанню договору купівлі-продажу квартири, продавець ОСОБА_7 14 жовтня 2002 року видала довіреність на ім`я дочки позивачки - ОСОБА_8 , посвідчену приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Куценком В. Д. за реєстровим № 5324. Як зазначено у довіреності станом на день її видачі квартира під АДРЕСА_2 в належала продавцю ОСОБА_7 , що перевірялося нотаріусом для належного оформлення довіреності, в якій вона і проживає.
Після закінчення підготовчих дій 29 жовтня 2002 року позивачка уклала з ОСОБА_7 договір купівлі-продажу квартири, який був укладений на Одеській товарній біржі та зареєстрований за № 28225. Позивачка передала продавцю ОСОБА_7 гроші, натомість отримала ключі від квартири, документи (розрахункові книжки на житлово-комунальні послуги, ордер на вселення від 05 серпня 1969 року № 1062) та фактично прийняла квартиру у власність. Вселилася у квартиру, почала нею користуватися разом зі своїми родичами, зробила необхідний поточний ремонт, нести необхідні витрати з утримання нерухомого майна у стані, придатному до експлуатації за призначенням.
Тобто сторони за договором купівлі-продажу нерухомого майна досягли згоди щодо усіх істотних умов цього договору та повністю його виконали, але не посвідчили його нотаріально. Станом на час подання позову нотаріальне посвідчення цього договору є неможливим, оскільки позивачу невідоме місце проживання ОСОБА_7 продавця за договором.
Згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», в редакції яка діяла на час укладання біржового договору, угоди та договори, зареєстровані на біржі, не підлягали нотаріальному посвідченню. Саме тому сторони за цим договором не оформили його нотаріально, як цього наразі вимагає чинне законодавство.
Надалі позивач звернулася до Приморського районного суду м. Одеси з позовом про визнання дійсним біржового договору та визнання за нею права власності на вказану квартиру (справа № 522/19230/17). 13 листопада 2017 року рішенням Приморського районного суду м. Одеси ухвалено заочне рішення, яким задоволено її позовні вимоги.
У подальшому позивачу стало відомо, що ОСОБА_3 звернувся з апеляційною скаргу на вказане заочне рішення суду та зазначив, що він є власником квартири за договором купівлі-продажу від 14 листопада 2001 року, зареєстрованим на Одеській універсальній товарній біржі за № 11/1612. За витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 16 серпня 2017 року, індексний номер витягу 94682281, державна реєстрація права власності на спірну квартиру проведена 08 серпня 2017 року державним реєстратором Іскровим О. В.
Позивач вважала, що КП «Центр державної реєстрації» в особі державного реєстратора Іскрова О. В. порушило норми чинного законодавства під час проведення реєстрації, оскільки за умов наявності виключно біржового договору купівлі-продажу квартири, не посвідченого нотаріально, державний реєстратор був законодавчо обмежений у можливості реєстрації права власності за таким договором, оскільки це суперечить нормам закону.
ОСОБА_1 вказувала, що вона фактично прийняла нерухоме майно (спірну квартиру), користується ним разом із своїми родичами, та несе витрати на її утримання, а ОСОБА_3 ніколи не позивався до ОСОБА_7 щодо визнання дійсною біржової угоди та визнання за ним права власності на спірну квартиру.
Позивач вважала, що договір купівлі-продажу від 14 листопада 2001 року, зареєстрований на Одеській універсальній товарній біржі за № 11/1612, укладений на користь ОСОБА_3 , не мав правових наслідків, оскільки нерухомість ОСОБА_3 не прийняв, що суперечить вимогам статті 224 ЦК УРСР, згідно з якою за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Щодо недійсності подальших договорів купівлі-продажу спірного майна позивачка зазначала, що вимоги щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу, укладених 14 листопада 2017 року із ОСОБА_4 та 31 травня 2018 року із ОСОБА_5 , є похідними від вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу від 14 листопада 2001 року та протиправності державної реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 . З урахуванням наведеного продавці за договорами від 14 листопада 2017 року та 31 травня 2018 року також не мали права на відчуження спірної квартири, а отже такі договори є недійсними в силу положень частини першої статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України.
Сервіси для юристів