Постанова
Іменем України
29 листопада 2023 року
м. Київ
Справа № 513/879/19
Провадження № 14-49цс22
Велика Палата Верховного Суду у складі
судді-доповідача Гудими Д. А.,
суддів Банаська О. О., Власова Ю. Л., Воробйової І. А., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Кишакевича Л. Ю., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Ситнік О. М., Ткача І. В., Уркевича В. Ю., Усенко Є. А., Шевцової Н. В.
розглянула справу за позовом Селянського (фермерського) господарства «Рассвет» (далі - орендар, фермерське господарство) до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - третя особа) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та
за позовом орендодавця до орендаря за участю третьої особи про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки
за касаційною скаргою орендодавця на рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року, ухвалене суддею Бучацькою А. І., та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року, прийняту колегією суддів у складі Громіка Р. Д., Дрішлюка А. І., Драгомерецького М. М.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1) Вступ
1. У 2011 році власник земельної ділянки та селянське (фермерське) господарство підписали договір оренди цієї ділянки строком на 7 років. Тоді ж орендодавець передав її орендареві, а той прийняв і розпочав оплатне користування нею. Однак орендар згідно з вимогами чинного на той час законодавства й умовами цього договору не зареєстрував останній. А після запровадження з 1 січня 2013 року правил щодо державної реєстрації прав зареєстрував у 2014 році право оренди. Тому вважав, що договір оренди землі діє до 2021 року. Тоді як орендодавець був переконаним, що строк дії договору спливає у 2018 році.
2. У середині 2017 року у сторін зав`язався конфлікт: орендодавець повідомив орендаря про те, що не має наміру продовжувати договірні відносини після їхнього завершення у 2018 році, але довідався від орендаря, що відповідний договір продовжений ще на 10 років згідно з додатковою угодою 2016 року. Орендодавець був переконаний, що таку угоду не підписував.
3. Улітку 2019 року орендар подав позов про усунення перешкод, які, на його думку, чинив орендодавець у користуванні земельною ділянкою, а саме: самовільно її того року зорав й усно повідомив, що самостійно оброблятиме; вивіз із неї у невідомому напрямку солому, яка належала орендареві. Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/879/19.
4. Кількома місяцями пізніше орендодавець в іншому позові просив визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію у 2014 році права оренди земельної ділянки. Вважав, що договір оренди землі не набрав чинності, бо не був зареєстрованим згідно з його умовами та законодавством, чинним до 1 січня 2013 року. Тому не було підстав для державної реєстрації у 2014 році права оренди. А на додаткову угоду 2016 року орендодавець згоди не надавав, бо не підписував її (його підпис підробили). Суд за цим позовом відкрив провадження у справі № 513/1230/19, але надалі об`єднав її в одне провадження зі справою № 513/879/19.
5. Важливо, що у 2018 році орендодавець подав також позов про визнання недійсними договору оренди землі та додаткової угоди 2016 року, а також про зобов`язання голови, членів селянського (фермерського) господарства-орендаря та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові у користуванні його земельною ділянкою. За цим позовом суд відкрив провадження у справі № 513/488/18 (її розгляд зупинений до вирішення справи за двома іншими позовами). У ній експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що від імені орендодавця підпис на додатковій угоді 2016 року виконала інша особа.
6. Суди першої й апеляційної інстанцій задовольнили позов орендаря та відмовили у задоволенні позову орендодавця. Констатували, що підписаний у 2011 році договір оренди землі набрав чинності після державної реєстрації права оренди у 2014 році та діє до 2021 року. На думку судів, орендодавець визнав укладення цього договору, бо підписав його, отримував орендну плату, не заперечував тривалий час проти користування орендарем земельною ділянкою та погодив умови додаткової угоди 2016 року про збільшення орендної плати та продовження строку дії договору оренди землі. Оскільки орендодавець розпочав господарювати на земельній ділянці до закінчення цього строку, суди вважали, що вимога орендаря про усунення перешкод у користуванні нею є обґрунтованою.
7. Із судовими рішеннями не погодився орендодавець. Подав касаційну скаргу. Наполягав, зокрема, на тому, що немає суперечливої поведінки у його діях з прийняття оплати за користування орендарем земельною ділянкою та подальшими твердженнями про те, що договір оренди землі не був укладений за відсутності його державної реєстрації. Таку оплату орендар розцінював як плату за фактичне використання його майна, а не як орендну. Крім того, на переконання орендаря, заборона суперечливої поведінки стосується лише укладених договорів, а незареєстрований до 1 січня 2013 року договір оренди землі є неукладеним.
8. Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу орендодавця на рішення судів обох інстанцій, звернула увагу на те, що (а) вимога зобов`язати орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою має стосуватися перешкод, які існували та підтверджені дослідженими судами доказами; (б) беручи до уваги обставини справи, питання про визнання відсутнім права оренди не можна вирішувати за вимогою про визнання протиправним і скасування рішення 2014 року про державну реєстрацію цього права на підставі договору оренди 2011 року. З огляду на вказане скасувала судові рішення у частині задоволення вимоги орендаря, ухвалила нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги, а також погодилася з відмовою у задоволенні вимоги орендодавця, але з інших мотивів, ніж навели суди попередніх інстанцій.
(2) Зміст позовних заяв орендаря й орендодавця
9. 9 серпня 2019 року орендар звернувся до суду з позовною заявою (далі - позов орендаря), у якій просив зобов`язати орендодавця не чинити йому перешкоди у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5124583200:01:001:1196 і площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (далі - земельна ділянка). Мотивував позов так:
9.1. Орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданим Саратською районною державною адміністрацією 5 травня 2004 року (далі - державний акт на право власності), зареєстрованим за № 010453301958 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.
9.2. 5 січня 2011 року сторони підписали договір оренди землі (далі - договір оренди), за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років.
9.3. Договір оренди набрав чинності «у день його державної реєстрації 31 березня 2014 року» згідно зі статтею 18 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV; у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Тому він чинний до 31 березня 2021 року.
9.4. 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди (далі - додаткова угода). Згідно з нею вони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років, «починаючи з моменту реєстрації цього договору».
9.5. Орендар належно та своєчасно сплачував орендну плату, що підтверджують копії відповідних платіжних відомостей.
9.6. У липні 2019 року орендодавець почав чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою, зокрема самовільно її зорав і усно повідомив, що самостійно оброблятиме. З ділянки у невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві. Єдиною зацікавленою особою у цьому був лише орендар.
Сервіси для юристів